沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。百年企業(yè)都是踏準(zhǔn)了時(shí)代的節(jié)拍，因時(shí)求變。

老胡在2010年曾寫下《在變與不變中繼續(xù)前行》一文，文中寫道：“行業(yè)的未來著實(shí)存在著極大的變數(shù)，影響行業(yè)癥狀起伏不定的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，藥的配方和劑量也隨機(jī)可變。無論行業(yè)形勢(shì)如何起伏，格局如何變化，建業(yè)“根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀不能變，建業(yè)“追求卓越，堅(jiān)忍圖成”“永不妄稱第一，決不甘屈第二”的企業(yè)精神不能變，建業(yè)人“規(guī)范經(jīng)營(yíng)、陽(yáng)光操作”的原則不能變，建業(yè)人在艱苦跋涉中勻速前進(jìn)的心態(tài)不能變，建業(yè)人“琢玉成器”做事的標(biāo)準(zhǔn)不能變，建業(yè)人勇于擔(dān)當(dāng)、回饋社會(huì)的責(zé)任感不能變。”

建業(yè)于1992年成立至今，站在30歲而立之年，“做少、做小、做好；做精、做新、做快。”刀刃向內(nèi)，心態(tài)清零，重新出現(xiàn)在構(gòu)建建業(yè)新格局的起跑線上。

——《建業(yè)》

別讓“超長(zhǎng)預(yù)售”透支消費(fèi)者的耐心和熱情。

“夏天快到了冬裝還沒發(fā)貨”，最近，一些網(wǎng)友對(duì)“超長(zhǎng)預(yù)售”的吐槽引發(fā)不少共鳴。如今，從網(wǎng)紅產(chǎn)品上新到“雙11”“618”等購(gòu)物節(jié)，預(yù)售正在變得愈發(fā)普遍；而從預(yù)售7天到動(dòng)輒上月，超長(zhǎng)預(yù)售期也讓不少消費(fèi)者鬧心。商家青睞預(yù)售，不乏合理考量，一是可以借此提前鎖定消費(fèi)者，二是可以通過預(yù)售了解市場(chǎng)偏好，合理備貨。不過，過長(zhǎng)的預(yù)售期，不僅會(huì)損耗消費(fèi)者的期望值，還可能導(dǎo)致商品“過季”。同時(shí)，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，顯然也于理無據(jù)。如何完善預(yù)售機(jī)制，如何加強(qiáng)對(duì)“預(yù)售不告知”“超出預(yù)售時(shí)間發(fā)貨”等行為的整治，需要平臺(tái)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手，形成有效約束。對(duì)于企業(yè)而言，提高預(yù)測(cè)、安全庫(kù)存和快速反應(yīng)能力，才能避免讓“超長(zhǎng)預(yù)售”透支消費(fèi)者對(duì)品牌的熱情。對(duì)此人民日?qǐng)?bào)作如上評(píng)論。

我們離生育友好型社會(huì)還有多遠(yuǎn)？

今年全國(guó)兩會(huì)期間，關(guān)于生育的話題一直保持著較高的熱度。生還是不生，不是一個(gè)能簡(jiǎn)單回答的問題。影響家庭做出選擇的，既有家庭成員的縝密考量，也有經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境種種因素的制約。人口問題，是國(guó)事也是家事。應(yīng)當(dāng)看到，推動(dòng)構(gòu)建生育友好型社會(huì)的探索，既需要物質(zhì)保障，也離不開觀念引導(dǎo)。對(duì)這份孕育生命的偉大，全社會(huì)也應(yīng)回報(bào)以愛和善意。對(duì)此，新浪財(cái)經(jīng)作如上評(píng)論。

成長(zhǎng)離不開付出，非凡得益于積累。崇尚進(jìn)取，也拒絕低效，理應(yīng)成為職場(chǎng)的生存法則。

年初B站員工加班猝死事件剛剛平息，字節(jié)跳動(dòng)員工猝死的消息又登上熱搜。然而，崇尚進(jìn)取是否等同于超時(shí)工作？答案是否定的。在當(dāng)前快節(jié)奏的生活中，因超時(shí)工作而引發(fā)的健康危機(jī)已成為全球性問題。研究結(jié)果顯示，以犧牲健康為代價(jià)換來的業(yè)績(jī)終究是舍本逐末，保持可持續(xù)的工作節(jié)奏，才是長(zhǎng)久之計(jì)。當(dāng)然也要看到，畸形的工作文化也并不可取，有的管理者使加班淪為一種浮于表面的形式主義。我們?yōu)榭喔晒恼疲獮閷?shí)干喝彩，這才是健康的工作文化。崇尚進(jìn)取，也拒絕低效，理應(yīng)成為職場(chǎng)的生存法則。對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)作出如上評(píng)論。

面對(duì)防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)工作，未雨綢繆好過亡羊補(bǔ)牢，防范危機(jī)好過應(yīng)對(duì)危機(jī)；災(zāi)害從來不是“假想敵”，防范災(zāi)害必須杜絕“沒想到”。

日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了河南鄭州“7?20”特大暴雨災(zāi)害調(diào)查報(bào)告。在國(guó)家層面第一次組織這樣的全域性自然災(zāi)害調(diào)查，把災(zāi)害的過程和原因調(diào)查清楚，給黨和人民、給社會(huì)和歷史一個(gè)負(fù)責(zé)任的交代。各級(jí)黨委和政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起“促一方發(fā)展、保一方平安”的政治責(zé)任，堅(jiān)持人民至上、生命至上，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)工作做實(shí)做細(xì)做好，讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)。對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)作出如上評(píng)論。

營(yíng)銷須有底線，辣條別“辣”眼睛。

近日，某食品品牌產(chǎn)品包裝文案被指打低俗擦邊球，引發(fā)網(wǎng)友熱議。該品牌發(fā)布致歉稱，決定停止有爭(zhēng)議文案包裝的生產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)行版面文案及設(shè)計(jì)的優(yōu)化。包裝是產(chǎn)品的門面，文案是產(chǎn)品的宣介，代表著品牌的品位、理念。好的文案應(yīng)該為產(chǎn)品增色、為品牌添彩，不僅要能吸引眼球，更應(yīng)堅(jiān)持導(dǎo)向正確。廣告法明確規(guī)定廣告不得含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內(nèi)容。把惡俗當(dāng)風(fēng)格，大打擦邊球，最終只會(huì)被消費(fèi)者詬病，損害的是自己的品牌形象。吸睛不能辣眼睛，玩梗不能惡趣味，出圈不能靠出格。類似事件也警示企業(yè)經(jīng)營(yíng)者：認(rèn)認(rèn)真真做產(chǎn)品、正正經(jīng)經(jīng)做宣傳，才是企業(yè)發(fā)展的正道。對(duì)此人民日?qǐng)?bào)作如上評(píng)論。

正如不論虛擬現(xiàn)實(shí)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)還是混合現(xiàn)實(shí)，中心詞都是“現(xiàn)實(shí)”，這也預(yù)示著離開了現(xiàn)實(shí)的支撐，終歸是海市蜃樓無本之木。

近來，“元宇宙”成為熱門話題，越來越頻繁地出現(xiàn)在人們的視野里。不僅科技公司在元宇宙賽道上爭(zhēng)相布局，一些機(jī)構(gòu)也積極參與其中。多元的聲音不一而足，可以明確的一點(diǎn)是：雖然元宇宙似乎擁有廣闊空間和多種可能，但目前還是一個(gè)尚未成型的新興事物。這就提示我們，對(duì)待新鮮事物保持好奇和探索的同時(shí)，也要保留一份審慎和理性。即便元宇宙有可能成為真實(shí)世界的延伸與拓展，潛在的機(jī)遇和可能帶來的變革值得期待，每個(gè)人仍需理性看待當(dāng)前的元宇宙熱潮。推動(dòng)新概念及其產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟需要時(shí)間，通向令人神往的科技未來需要腳踏實(shí)地，打好發(fā)展地基?！盎A(chǔ)不牢地動(dòng)山搖”，這樣的道理不論在真實(shí)宇宙還是元宇宙，應(yīng)該都是適用的。

改革開放40年，房地產(chǎn)扮演了舉足輕重的作用，尤其是在1997年亞洲金融危機(jī)，2008年全球金融危機(jī)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)成為了救市最大力量。2014年，《建業(yè)》以“談我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來”為專題，深度解讀了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二十多年間經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折、危機(jī)、復(fù)蘇與演變。同年，老胡寫下了近8000字的長(zhǎng)文，將自己多年的觀察心得付諸筆下，思辨中國(guó)房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。

近十年過去，全球環(huán)境惡化、疫情瞬息萬變。國(guó)家持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。

歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來，本期《建業(yè)》以當(dāng)下企業(yè)變革為切入點(diǎn)，從歷史復(fù)盤、政策解讀、行業(yè)視野、案例啟迪、轉(zhuǎn)型之道等多個(gè)維度，洞察房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的底層邏輯。

房?jī)r(jià)迎來下一個(gè)周期的信號(hào)之一，就是信貸政策是否寬松利好。

近20年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有過三次房?jī)r(jià)的大幅上漲，分別是08年的金融危機(jī)，11年的歐債危機(jī)，14年的GDP增速放緩。搭上這三波周期的小伙伴基本上財(cái)富自由了。仔細(xì)總結(jié)這三次上漲周期，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常明顯的共同點(diǎn)，那就是信貸政策都十分友好。房?jī)r(jià)迎來下一個(gè)周期的信號(hào)之一，就是信貸政策是否寬松利好。                                        

——36氪

2022年房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時(shí)代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)起到拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。

——頭榜知乎

安全落地才是第一要?jiǎng)?wù)。

作為行業(yè)的龍頭，萬科的財(cái)務(wù)狀況在所有房企里屬于最健康的那一批，但是從2018年開始，郁亮的“焦慮”反而越來越嚴(yán)重，這背后是地產(chǎn)行業(yè)的變化。實(shí)際上，去年全年商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。也就是說，雖然企業(yè)很悲觀，但是行業(yè)還在增長(zhǎng)。行業(yè)的增量時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，變化可能比想象的要快。所以未來地產(chǎn)企業(yè)要抓緊時(shí)間、窗口處理負(fù)債。

——侃見財(cái)經(jīng)

未來中國(guó)房地產(chǎn)商將減少9成。

中國(guó)房子的建設(shè)量等于全世界的一半，房地產(chǎn)已到拐點(diǎn)。中國(guó)的新房建設(shè)量相當(dāng)于整個(gè)世界的一半，而中國(guó)的人口則只有全世界的20%左右，顯然未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨基本面的劇烈變化，未來中國(guó)房地產(chǎn)商將減少9成。

——復(fù)旦大學(xué)特聘教授、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆

未來決定開發(fā)商生死的是產(chǎn)品。

未來房地產(chǎn)的風(fēng)口在3個(gè)方面：一是新型城鎮(zhèn)化，特別是智慧城市帶來的風(fēng)口。中國(guó)未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮(zhèn)化，一定是以智慧城市建設(shè)為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，誰抓住了新型城鎮(zhèn)化的風(fēng)口，誰就抓住了未來；二是低碳、數(shù)字化是房地產(chǎn)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，這也是中國(guó)未來最重要的財(cái)富風(fēng)口，而房地產(chǎn)的未來和低碳、數(shù)字化、智能可謂是天作之合；三是產(chǎn)品和長(zhǎng)期主義?！叭吣Ｊ健焙鸵?guī)模至上已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰。未來決定開發(fā)商生死的，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三仍然是產(chǎn)品。在房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)已經(jīng)完全轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)的情況下，目前主要的開發(fā)商如果不轉(zhuǎn)型，都可能被淘汰，10年以后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實(shí)，我一點(diǎn)都不會(huì)感到奇怪。

——當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)者 馬光遠(yuǎn)

打造更精致的產(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細(xì)的管理。

整個(gè)行業(yè)過去就是靠高增長(zhǎng)、高負(fù)債的模式來驅(qū)動(dòng)的，但是一旦這種單邊上漲的模式被打破，形勢(shì)就不再允許整個(gè)行業(yè)這樣粗狂式的維持在高位的發(fā)展，因此整個(gè)行業(yè)現(xiàn)在只能是慢慢的向內(nèi)、向產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)去要穩(wěn)定性，地產(chǎn)公司也會(huì)慢慢轉(zhuǎn)型，變?yōu)榭看蛟欤焊碌漠a(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細(xì)的管理來盈利的模式，而不再是依靠以前那種靠錢生錢的方式來增長(zhǎng)，這對(duì)于我們國(guó)家、對(duì)于城市以及每一個(gè)普通百姓都是一件好事。                        

——bilibili 康奈爾B學(xué)長(zhǎng)

互聯(lián)網(wǎng)化決定企業(yè)未來生死的基本面。

未來20年，沒完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型的公司，可能就消亡了。因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)進(jìn)入了數(shù)字化帶來效率的時(shí)代，進(jìn)入了管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代意味著什么？房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)朝著制造業(yè)方向發(fā)展，去金融化，而且利潤(rùn)越來越薄。所有企業(yè)都在向管理要效益，怎樣才能實(shí)現(xiàn)？做數(shù)字化轉(zhuǎn)型。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是多點(diǎn)并發(fā)，不僅是工程或設(shè)計(jì)的轉(zhuǎn)型，包括營(yíng)銷、傳播等都得轉(zhuǎn)，甚至物業(yè)服務(wù)等也得轉(zhuǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)完成向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)的轉(zhuǎn)型，這是大趨勢(shì)。                                        

——世聯(lián)行

民營(yíng)房企的三條出路。

民營(yíng)房企該怎么辦？第一個(gè)選項(xiàng)，就是當(dāng)你覺得自己并不具備持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力的時(shí)候，主動(dòng)退出這個(gè)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)。第二個(gè)選項(xiàng)，當(dāng)你在這個(gè)行業(yè)深耕了許多年，積累了許多心得和其他的能力，比如說服務(wù)能力，其實(shí)在這個(gè)行業(yè)還有許多空間可以發(fā)揮的。因?yàn)檫M(jìn)入存量市場(chǎng)后，很多人需要養(yǎng)老、養(yǎng)生、教育、社區(qū)服務(wù)等方面提供完善的服務(wù)。而特別優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，在這點(diǎn)上是具備優(yōu)勢(shì)的，這也是一個(gè)巨大的空間。第三個(gè)選項(xiàng)，對(duì)于有志于在地產(chǎn)行業(yè)再繼續(xù)深耕的企業(yè)來說，更應(yīng)該引起高度重視的就是從昨天“賣產(chǎn)品”轉(zhuǎn)換為明天的“賣生活”。地產(chǎn)在這點(diǎn)有巨大的空間和先天的優(yōu)勢(shì)。                                          

——智綱智庫(kù)

王志綱未來房企可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)核心源于四大維度。

未來房企可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)核心源于四大維度：其一，客戶的需求；其二，城市發(fā)展的需求；其三，對(duì)存量?jī)r(jià)值的挖掘；其四，科技數(shù)字化釋放的價(jià)值。堅(jiān)持這四大模塊，萬科發(fā)展就能生生不息。                                  

——萬科集團(tuán)董事會(huì)主席 郁亮

中小房企做強(qiáng)做美的窗口期已經(jīng)打開。

在過去的七八年時(shí)間里，做一家小而美的房企幾乎是不可能的。2015年以來，幾乎所有房企都在求規(guī)模，堅(jiān)信銷售額過千億是入場(chǎng)券。在未來十年，整個(gè)中國(guó)的商品房銷售規(guī)模不會(huì)下降，甚至還會(huì)上揚(yáng)。中小房企做強(qiáng)做美的窗口期已經(jīng)打開。享受窗口期紅利必須具備三個(gè)條件：一是此前沒有濫用杠桿；二是必須是真實(shí)的產(chǎn)品主義者，不能只是嘴上說說。三是必須要有長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的魄力。                                  

——?jiǎng)⒌驴频禺a(chǎn)頻道

未來的競(jìng)爭(zhēng)格局將出現(xiàn)明顯的分化。

頭部房企中，央企、國(guó)企的份額將會(huì)超過50%，目前TOP10房企中，央企、國(guó)企的數(shù)量已經(jīng)從三年前的40%上升到現(xiàn)在的60%。三四五線城市開發(fā)的主體仍然以民企為主，目前大部分中小城市的開發(fā)商也都是民企，項(xiàng)目分散且屬于機(jī)會(huì)型項(xiàng)目。分化還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的分工上，在開發(fā)環(huán)節(jié)，央企、國(guó)企的比例在上升，民企更多會(huì)從開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到服務(wù)環(huán)節(jié)。                                            

——吳曉波頻道

貿(mào)然“上車”的后果，面對(duì)的可能不是“風(fēng)口”，而是“大坑”。

“元宇宙”這一新概念產(chǎn)生之后，概念比較廣，涉及虛擬、現(xiàn)實(shí)，以及兩個(gè)世界的交互。時(shí)至今日也沒有明確的概念。簡(jiǎn)單理解，利用最新的科學(xué)技術(shù)，再造一個(gè)虛擬社會(huì)，將真實(shí)世界運(yùn)行規(guī)律和現(xiàn)實(shí)邏輯映射在虛擬世界中，讓用戶獲得“第二生命”。而目前元宇宙及其相關(guān)應(yīng)用場(chǎng)景，仍處于發(fā)展的初期階段。由元宇宙產(chǎn)生的其他概念也處于“混沌”狀態(tài)，普通人大可不必為了趕時(shí)髦貿(mào)然“上車”，貿(mào)然“上車”的后果，面對(duì)的可能不是“風(fēng)口”，而是“大坑”。而那些真正致力于開發(fā)元宇宙應(yīng)用場(chǎng)景的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，目前仍處于“燒錢”開發(fā)的狀態(tài)，更不要提“賺錢”了。                              

——知乎

2021年，我們?cè)絹碓綇?qiáng)烈的感受到一個(gè)事實(shí)：這個(gè)世界似乎越來越無法按照傳統(tǒng)的規(guī)則運(yùn)轉(zhuǎn)下去，出乎意料的事情在接二連三得發(fā)生：地產(chǎn)去投資化、醫(yī)療去市場(chǎng)化、教育去資本化、媒體去非公化、綜藝去娛樂化、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)去壟斷化，這些之前強(qiáng)勢(shì)的傳統(tǒng)行業(yè)都相繼受到了沖擊，這是我們始料未及的。在此后的三十年里，我們習(xí)以為常的發(fā)展方式會(huì)發(fā)生根本性的變化，未來的三十年是一個(gè)“大立”的時(shí)代，將會(huì)帶來“三個(gè)重建”：重建秩序、重建道德、重建生態(tài)。如果我們今天還滿足于以往的玩法，明天可能就會(huì)被淘汰。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了“先立后破”的發(fā)展思路和原則，可以預(yù)見未來很長(zhǎng)一段時(shí)間將是“立”的時(shí)代，很多行業(yè)將在發(fā)展中摸索和重新建立規(guī)則。

01 經(jīng)濟(jì)規(guī)律：三次紅利三次基建完成原始積累

中國(guó)正站在新的歷史起點(diǎn)，2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量超越歐盟已成板上釘釘?shù)氖聦?shí)，同時(shí)我國(guó)GDP也已經(jīng)達(dá)到美國(guó)的76%。放眼世界，中國(guó)所取得的這些輝煌成績(jī)，都是在短短40年的時(shí)間發(fā)生的。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來看，這四十年中國(guó)完成最大的歷史使命就是：通過四十年的時(shí)間完成了“國(guó)家資本的原始積累”。得益于現(xiàn)代貿(mào)易的全球化，釋放出了低成本高效率優(yōu)勢(shì)的生產(chǎn)力。一旦生產(chǎn)力得到解放，整個(gè)過程就像“跑馬圈地”，加足馬力直往前沖，誰的馬力大誰搶的地盤就多，誰就有更多的資源傾斜優(yōu)勢(shì)，全世界的資源就會(huì)向誰傾斜，這屬于野蠻生長(zhǎng)階段，這是我們完成原始積累的重要原因之一?！芭荞R圈地”時(shí)代主要有三大紅利：由比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的“效率紅利”，成就了制造業(yè)；由人口規(guī)模產(chǎn)生的“人口紅利”，成就了房地產(chǎn)；由消費(fèi)規(guī)模產(chǎn)生的“流量紅利”，成就了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。這三大紅利讓中國(guó)完成了三大基建任務(wù)：一是產(chǎn)品的基建，主要靠制造業(yè)工廠。二是城市的基建，主要靠房地產(chǎn)。三是網(wǎng)絡(luò)的基建，主要靠互聯(lián)網(wǎng)。三大基建任務(wù)的基本完成，讓中國(guó)完成了資本的原始積累，建立了完善的經(jīng)濟(jì)體系，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的上半場(chǎng)也走到了盡頭。

02 今天最大的時(shí)代背景：內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)

而此時(shí)，世界經(jīng)濟(jì)也面臨了一個(gè)要命的問題：進(jìn)入到?jīng)]有發(fā)展的增長(zhǎng)階段，也就是我們所說的“內(nèi)卷”。一方面，由于資本的本性是逐利，追求剩余價(jià)值，不斷尋找增值的機(jī)會(huì)，于是規(guī)模效應(yīng)往往成為資本最有效的武器。由于商品存在的特殊性，勞動(dòng)力增加，產(chǎn)量也不斷增加，規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來更多的剩余價(jià)值，這導(dǎo)致越來越多的人都去生產(chǎn)，雖然價(jià)值總量會(huì)增長(zhǎng)，但非常緩慢?，F(xiàn)在全世界已經(jīng)變成了一個(gè)大村落，總有一天村里人購(gòu)買不完地球村里的工業(yè)品，也就總會(huì)有內(nèi)卷。

另一方面，中國(guó)完成了資本的原始積累，進(jìn)入到靠資本的輸出，規(guī)模的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)的擴(kuò)大來獲得收益成為必然選擇的階段，所以亞投行的成立、一帶一路的建設(shè)，都是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的選擇。

但是樹欲靜而風(fēng)不止，市場(chǎng)就那么大，世界分配體系還沒有重新劃分，大國(guó)之間的博弈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)問題那么簡(jiǎn)單，況且全球疫情的持續(xù)蔓延，讓中國(guó)不得不提出“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局，無疑在中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)一步做大蛋糕的時(shí)候，我們不得不面對(duì)“內(nèi)循環(huán)”的窘境。

“內(nèi)卷”遇到了“內(nèi)循環(huán)”，就是今天遇到的最大的時(shí)代背景。當(dāng)外部世界分配體系沒有重新建立起來之前，要持續(xù)發(fā)展，就需要一個(gè)龐大內(nèi)部市場(chǎng)，生產(chǎn)出來的東西可以自己消化，這樣才能擺脫內(nèi)卷和對(duì)外部市場(chǎng)的依賴性。

為了保持社會(huì)穩(wěn)定，讓社會(huì)內(nèi)循環(huán)起來，要怎么辦？最直接的辦法就是促進(jìn)消費(fèi)，最簡(jiǎn)單的辦法就是發(fā)工資，注意這里說的不是直接發(fā)錢，而是通過產(chǎn)業(yè)循環(huán)過渡到勞動(dòng)者工資，把社會(huì)“金字塔型”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙烨蛐汀?，就是把中等收入家庭占社?huì)財(cái)富占比提高，從而促進(jìn)內(nèi)循環(huán)。但是這樣就會(huì)和資本利益造成沖突，高速城鎮(zhèn)化吹出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大泡沫，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)吹出中國(guó)社會(huì)的最大不均，于是唯有靠政府的強(qiáng)勢(shì)力量來降低財(cái)富差距，培育大批中產(chǎn)階級(jí)才能形成內(nèi)循環(huán)的發(fā)展形勢(shì)。所以，反壟斷、共同富裕成為必然的選項(xiàng)。

中國(guó)的發(fā)展如今已經(jīng)邁入了全新的階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的底層規(guī)律已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。內(nèi)循環(huán)要拉動(dòng)消費(fèi)，但為什么作為消費(fèi)主流的地產(chǎn)消費(fèi)如今會(huì)被如此打壓呢，對(duì)于像房地產(chǎn)這樣的支柱性產(chǎn)業(yè)路在何方呢，房地產(chǎn)業(yè)有沒有什么發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律呢？

03 地產(chǎn)的規(guī)律：三個(gè)常量一個(gè)變量

內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)，國(guó)家提出了共同富裕的發(fā)展目標(biāo)，首當(dāng)其沖的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度大大超越了居民收入的增長(zhǎng)速度，過高的購(gòu)房支出擠占了其他消費(fèi)支出，使得居民的消費(fèi)意愿及支付能力進(jìn)一步下降，居民生活幸福感逐漸降低。中產(chǎn)階級(jí)的崛起首先面對(duì)的是住房消費(fèi)問題，對(duì)于國(guó)家來說，高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展也需要擺脫經(jīng)濟(jì)和稅收對(duì)地產(chǎn)的過度依賴。所以從2020年下半年以來，一系列地產(chǎn)新政紛紛出臺(tái)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范，既是共同富裕的目標(biāo)需要，也是社會(huì)發(fā)展健康消費(fèi)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)的迫切需求。

隨著政策大錘的落下，地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)而下，整個(gè)市場(chǎng)哀鴻遍野，房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)市值蒸發(fā)8500億元以上，TOP30房企市值蒸發(fā)5390億元人民幣，加權(quán)股價(jià)跌幅24%，像恒大這樣的頭部企業(yè)最終暴雷，宣布要退出房地產(chǎn)行業(yè)。越是在形勢(shì)危機(jī)的情況下，越是要相信規(guī)律的價(jià)值，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展究竟有哪些經(jīng)濟(jì)規(guī)律可循，也許這才是能解開房地產(chǎn)行業(yè)困局的一把鑰匙。

影響房地產(chǎn)發(fā)展最核心要素有“三個(gè)常量”和“一個(gè)變量”，三個(gè)常量是：土地、資本和市場(chǎng)，一個(gè)變量就是政策。政策這個(gè)變量通過對(duì)土地、資本和市場(chǎng)施加的影響，從而形成不同的住房制度，進(jìn)而造就不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式。反過來說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，也就是基于這四大要素的綜合考量。總的來說有四大發(fā)展模式：一是要素供給充分的美國(guó)模式；二是土地緊縮的香港模式；三是資管運(yùn)營(yíng)的新加坡模式；四是多元覆蓋的日本模式。

要素供給充分的美國(guó)模式

土地、資本、市場(chǎng)這三大常量要素供給充分，政策要素以資本增加流動(dòng)性為主要特點(diǎn)。美國(guó)國(guó)土廣大，土地是私有為主，在用途和規(guī)劃管制下可以自由交易。大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，造就了美國(guó)房地產(chǎn)選擇追求高周轉(zhuǎn)、低杠桿發(fā)展模式的必然。重交易、輕持有，因?yàn)檫@樣是對(duì)資本最高效的利用。即只進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，不進(jìn)行資產(chǎn)持有、管理、運(yùn)營(yíng)，也不涉及房地產(chǎn)服務(wù)，地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，只專注住宅房屋開發(fā)業(yè)務(wù)，以美國(guó)三巨頭住宅建筑商（PHM、LEN、DHI）為代表。

該模式是與中國(guó)當(dāng)前主流“開發(fā)商”最為接近的一類模式，萬科曾經(jīng)就是以帕爾迪為學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，專注住宅地產(chǎn)，迅速成為頭部企業(yè)。但是因?yàn)橹袊?guó)與美國(guó)金融資本環(huán)境的不同，造成美國(guó)是高周轉(zhuǎn)、低杠桿運(yùn)作，而中國(guó)形成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)作。這種模式，類似工業(yè)化發(fā)展模式，大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，追求規(guī)模和效率。這一模式的關(guān)鍵詞是：專業(yè)化、高周轉(zhuǎn)、不持有。

土地緊縮的香港模式

土地要素緊縮，市場(chǎng)需求旺盛，金融資本發(fā)達(dá)，政策要素促進(jìn)了資產(chǎn)價(jià)值的升值為主要特點(diǎn)。

香港土地資源稀缺，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，批租后使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)等影響而長(zhǎng)期不足，尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，人均住宅用地僅10平方米。而市場(chǎng)需求旺盛，在人口持續(xù)增加的背景下，加上香港金融環(huán)境過度寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)過度金融化，推動(dòng)了香港房?jī)r(jià)持續(xù)上升。土地資源供給不足、地塊價(jià)值高、房?jī)r(jià)高、需求又非常旺盛，形成房企可以通過取得具有居住和商業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)的地塊擁有相對(duì)低成本的土地，獲取和地方政府議價(jià)的能力。

同時(shí)由于地塊價(jià)值高，資產(chǎn)價(jià)值的升值收益非常可觀，房企采取“開發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，通過運(yùn)營(yíng)持有型物業(yè)的租金收入獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占流動(dòng)資產(chǎn)的均值為30%，太古地產(chǎn)高達(dá)73%，現(xiàn)金及等價(jià)物基本可以覆蓋短期有息負(fù)債，降低杠桿率。

小土地、大資本、大市場(chǎng)，通過對(duì)稀缺性要素（土地）的精耕細(xì)作充分挖掘價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率。這一模式的關(guān)鍵詞是：慢周轉(zhuǎn)、低杠桿、重持有。

資管運(yùn)營(yíng)的新加坡模式

土地要素稀缺，市場(chǎng)需求有限，金融資本強(qiáng)大，政策要素促進(jìn)了房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)。

新加坡土地資源極其稀缺，國(guó)有為主的土地制度，通過組屋主導(dǎo)的住宅保障制度，約??%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。

這種土地要素稀缺，市場(chǎng)需求又被充分滿足而有限，但國(guó)家金融資本又十分強(qiáng)大，造就了新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)海外擴(kuò)張的發(fā)展模式，這種模式最大的特點(diǎn)就是房企作為資產(chǎn)管理者存在，本質(zhì)是金融資本的資管模式。與前述的香港租售并舉的開發(fā)商是不會(huì)退出而會(huì)保持持有物業(yè)不同，資管運(yùn)營(yíng)模式本質(zhì)就是通過對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的升值而實(shí)現(xiàn)退出。

資管公司首先融資發(fā)行私募基金，然后進(jìn)行常規(guī)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)工作，然后通過REITS退出套現(xiàn)，這種模式涵蓋了融資、投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和退出。以新加坡凱德為例，實(shí)際是集房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和資產(chǎn)管理人三個(gè)角色為一體。

這種模式，由于對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展的土地要素和市場(chǎng)要素的不確定性，造就了房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，本質(zhì)是金融資管屬性，核心是需要成熟的REITS市場(chǎng)。

多元覆蓋的日本模式

土地要素充足，市場(chǎng)需求平穩(wěn)，金融資本強(qiáng)大，政策波動(dòng)很大，經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫破滅之后的日本地產(chǎn)走向了多元覆蓋規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展階段。

日本已經(jīng)進(jìn)入到成熟社會(huì)，老齡化嚴(yán)重，房地產(chǎn)需求多樣，同時(shí)由于總體上日本是一個(gè)大財(cái)團(tuán)統(tǒng)治的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，造成了地產(chǎn)發(fā)展模式是通過橫向囊括多個(gè)業(yè)態(tài)和縱向覆蓋各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，所形成的綜合發(fā)展優(yōu)勢(shì)。橫向囊括辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店、工業(yè)、會(huì)館、度假村和房地產(chǎn)金融等多個(gè)業(yè)態(tài)?？v向覆蓋開發(fā)銷售、持有租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、房屋經(jīng)紀(jì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。簡(jiǎn)單來說，就是無所不包，只要和地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，都涵蓋。

但其中最核心的收入來源，還是來自于租賃收入。日本房企開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比近年來均維持在30%左右，基本維持體量。而租賃業(yè)務(wù)則擴(kuò)容明顯，從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)來看，2019財(cái)年三井不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比52%，三菱地所和住友不動(dòng)產(chǎn)則為63%和72%。日本大和房建，連續(xù)12年是世界500強(qiáng)，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的貨運(yùn)物流運(yùn)營(yíng)商，且租賃業(yè)務(wù)也在日本常年穩(wěn)居第一，2020年整個(gè)營(yíng)業(yè)收入住宅領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域占比分別為47%和43%，生活服務(wù)領(lǐng)域占比9.7%… …

這種模式，本質(zhì)是一種全產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的發(fā)展模式，有多元化和精細(xì)化的特點(diǎn)。日本的財(cái)閥經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)支撐了這種模式的形成，有比較強(qiáng)的壟斷性，但是這種模式最有價(jià)值的點(diǎn)是：不完全依靠資本力量的驅(qū)動(dòng)，更多的是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的精準(zhǔn)挖掘，從橫向和縱向、產(chǎn)品和服務(wù)各個(gè)維度實(shí)現(xiàn)綜合收益。

當(dāng)前，不論是要素供給充分的美國(guó)模式，還是土地緊縮的香港模式，還是資管運(yùn)營(yíng)的新加坡模式，還是多元覆蓋的日本模式，在中國(guó)的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)都有所借鑒。

比如萬科在很長(zhǎng)時(shí)間借鑒美國(guó)模式，萬達(dá)、華潤(rùn)和龍湖借鑒了香港模式，越秀部分借鑒了新加坡模式，但是忽略了“土地—資本—市場(chǎng)—政策”這三個(gè)常量和一個(gè)變量的影響因子，對(duì)這些模式的前提條件了解不充分，單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買履”或者“削足適履”的錯(cuò)誤。

04 中國(guó)地產(chǎn)未來的發(fā)展邏輯

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這里有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)探索新的發(fā)展模式。二是供給側(cè)改革，保商并重、租售并舉，更好的滿足合理住房需求。三是因城施策，進(jìn)入到精細(xì)化管理階段，不會(huì)搞一刀切，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。就今天中國(guó)房地產(chǎn)而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供給走向了平穩(wěn)有序，市場(chǎng)需求出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，金融走向了集中度管理。簡(jiǎn)單說，隨著內(nèi)循環(huán)為主的形勢(shì)轉(zhuǎn)換，共同富裕的提出，三次分配時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到下半場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)正在從“規(guī)模”發(fā)展，切換為“多元”發(fā)展，從“資本”驅(qū)動(dòng)，切換成“運(yùn)營(yíng)”驅(qū)動(dòng)。

從“規(guī)模發(fā)展”切換到“多元發(fā)展”

中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入到“房達(dá)峰”的下降通道，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始變成了一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；現(xiàn)在已經(jīng)不缺產(chǎn)品，缺的是好產(chǎn)品，能滿足高品質(zhì)更美好生活需求的產(chǎn)品。

從各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比，英國(guó)為13.89%，美國(guó)為11.7%，日本為11.36%，德國(guó)為10.9%，中國(guó)為6.5%是五國(guó)中最低的。

所以從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，還依然會(huì)是中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，只是由于中國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異，以及城市在不同發(fā)展階段產(chǎn)品類型也會(huì)有很大的不同。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，唯有精準(zhǔn)把握好“三個(gè)常量一個(gè)變量”影響因素，做好兩個(gè)準(zhǔn)備：一是對(duì)不同區(qū)域的價(jià)值進(jìn)行精準(zhǔn)判斷，從而選擇合適的項(xiàng)目運(yùn)作模式成為關(guān)鍵。比如，在人口持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化發(fā)展不充分的地方，依然有高周轉(zhuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)；而在核心城市的核心地塊，重持有的香港模式就極為適合；此外隨著REITS的逐漸開放和發(fā)展，資管的輕資產(chǎn)模式也會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。

二是原有的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)模式，向多元業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，并不是說一個(gè)企業(yè)要發(fā)展這么多業(yè)態(tài)，而是以后有更多的機(jī)會(huì)來自于業(yè)態(tài)的提升和產(chǎn)業(yè)的需要，也會(huì)出現(xiàn)越來越多精細(xì)化和專業(yè)化的地產(chǎn)公司。

從“規(guī)?！卑l(fā)展切換到“多元”發(fā)展

什么是運(yùn)營(yíng)呢？就是資源的有效配置，所謂供給側(cè)改革，靠管理、優(yōu)化、配置去盤活這些資源，使這些資源發(fā)揮出更大的社會(huì)價(jià)值。

萬科提出和強(qiáng)調(diào)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，龍湖則是直接提出經(jīng)營(yíng)性收入2024年能否完成1000億的目標(biāo)，從資本驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，成為大型房企轉(zhuǎn)型的必選動(dòng)作。

未來地產(chǎn)大類最好的投資方向已經(jīng)不是純開發(fā)，除非拿地邏輯和定價(jià)邏輯有變化。即使是高度市場(chǎng)化的美國(guó)，純開發(fā)企業(yè)也比REITS（美國(guó)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的主體）、物業(yè)企業(yè)（如FSV），中介企業(yè)（如zillow）估值要明顯更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)后服務(wù)等都是更好的發(fā)展方向。

那如何做好運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)呢？我認(rèn)為要關(guān)注好“三高”——高維度、高流量、高密度。

高維度主要講場(chǎng)景和內(nèi)容的創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，比如阿那亞和麓湖就是通過降維打擊，以營(yíng)造高品質(zhì)生活社群和社區(qū)，創(chuàng)造了市場(chǎng)。

高流量主要講依托流量轉(zhuǎn)化創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益，比如龍湖的TOD綜合開發(fā)模式，以及告莊西雙景通過星光夜市創(chuàng)造的文旅地產(chǎn)模式。

最厲害的是高密度，聚焦于某一個(gè)區(qū)域，通過對(duì)市場(chǎng)高飽和度的覆蓋，來延伸地產(chǎn)服務(wù)的鏈條，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)收益，比如河南建業(yè)，在河南一域的市場(chǎng)覆蓋率接近10%，擁有非常龐大和緊密的客群群體，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了無限可能，實(shí)現(xiàn)了從賣產(chǎn)品到賣生活。

王志綱老師2021年說到了一句話是：好人賺錢的時(shí)代到了。中國(guó)真正的好時(shí)代才剛剛開始，因?yàn)閺摹百Y本”到“運(yùn)營(yíng)”的升級(jí)，其意義不僅在于社會(huì)的邏輯不一樣了，更大的意義在于，它能使社會(huì)主流價(jià)值觀發(fā)生轉(zhuǎn)變。讓一個(gè)人、讓一家企業(yè)都在沉下心來做產(chǎn)品、做內(nèi)容。重運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，才是健康的時(shí)代，才是最好的時(shí)代。

野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代過去了，未來是精耕細(xì)作的時(shí)代；淘金的時(shí)代過去了，未來是煉金的時(shí)代。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)在依然是最好的時(shí)代。

2022年，疫情的余波仍未過去，國(guó)際環(huán)境也不容樂觀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨國(guó)際政治沖突、全球經(jīng)濟(jì)博弈、疫情不斷反復(fù)等多重壓力，而這些壓力又集中映射到了地產(chǎn)行業(yè)。

截至目前，宏觀政策釋放了哪些新信號(hào)？宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)如何？地產(chǎn)企業(yè)如何洞悉形勢(shì)、有效應(yīng)對(duì)行業(yè)變局？明源地產(chǎn)研究院通過廣泛的研討交流和深入的研究分析，解讀宏觀政策動(dòng)向，剖析新形勢(shì)下房企的全新應(yīng)對(duì)之策，助力廣大房企認(rèn)清局勢(shì)、高效應(yīng)對(duì)。

一、地產(chǎn)新環(huán)境：政策利好傳導(dǎo)落地尚需時(shí)日，行業(yè)整體承壓

在疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊如此嚴(yán)重、地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷的形勢(shì)下，地產(chǎn)調(diào)控仍未發(fā)生根本性的松動(dòng)，那么，本輪政策的底層出發(fā)點(diǎn)到底是什么？2022年地產(chǎn)形勢(shì)能否有所反轉(zhuǎn)？

1.宏觀政策導(dǎo)向：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，是本輪地產(chǎn)調(diào)控的源點(diǎn)

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)投資額占整體GDP比重持續(xù)偏高，地產(chǎn)占用的金融資源一直過多，地方政府財(cái)政收入也高度依賴土地出讓。因此，黨的十八大以來，高層對(duì)降低經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的依賴、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的訴求愈發(fā)強(qiáng)烈，而這正是本輪地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的底層出發(fā)點(diǎn)。

當(dāng)然，我們也要辯證看待，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的“敵意”并非一刀切，大力投入高科技產(chǎn)業(yè)、助推國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的房企，仍將獲得政策的鼓勵(lì)和扶持。

2.國(guó)際環(huán)境影響：強(qiáng)化科技硬實(shí)力，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局的關(guān)鍵

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的迫切需求背后，也有國(guó)際環(huán)境的深刻影響。中美貿(mào)易摩擦常態(tài)化，中國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)處于明顯被封鎖壓制的狀態(tài)。同時(shí)，中國(guó)出口產(chǎn)品的高科技含量并不高，在高端芯片、基礎(chǔ)軟件等戰(zhàn)略性領(lǐng)域，存在一系列明顯的“卡脖子”短板。

同時(shí)，歷經(jīng)疫情之下的金融大放水后，美國(guó)縮表加息已經(jīng)落地，而這又將對(duì)全球其他經(jīng)濟(jì)體展開新一輪收割，導(dǎo)致他國(guó)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力下降。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍過度依賴房產(chǎn)類資產(chǎn)，將遭受更嚴(yán)重的沖擊，因此，中國(guó)進(jìn)一步向技術(shù)創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新基建等領(lǐng)域發(fā)力是必然之舉。

3.地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)：受疫情影響，地產(chǎn)真正復(fù)蘇預(yù)計(jì)要到三季度左右

再把視角落到地產(chǎn)行業(yè)：資金端，融資政策的放寬傳導(dǎo)落地仍需時(shí)日，目前地產(chǎn)企業(yè)資金仍然承壓；銷售端，商品房銷售額自2021年7月以來持續(xù)同比下降，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比仍在大幅下滑，加上開年后核心城市疫情的反復(fù)，銷售回暖遠(yuǎn)不及預(yù)期；投資端，政策力度不大，市場(chǎng)信心仍在復(fù)蘇通道中，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)同比下滑。

展望2022年，地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)是否會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)？ 3月兩會(huì)后是市場(chǎng)信心的拐點(diǎn)，行業(yè)利好將穩(wěn)步釋放，但是，3月以來疫情的再次爆發(fā)，沖擊各行各業(yè)，市場(chǎng)信心的全面提振還需要時(shí)間，具體取決于疫控局勢(shì)及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)程度。綜合判斷來看，地產(chǎn)的真正全面復(fù)蘇預(yù)計(jì)到三季度左右，如圖1所示。

4.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)受疫情反復(fù)影響，沖擊居民購(gòu)買力

2022年兩會(huì)定調(diào)對(duì)地產(chǎn)意味著什么？核心關(guān)注四大關(guān)鍵指標(biāo)：一是GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，2022年增速目標(biāo)5.5%左右，從目前三駕馬車和疫情局勢(shì)來看，這個(gè)增速目標(biāo)并不低，也意味著經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)有更大的依賴。二是貨幣政策，自2021年底以來央行已多次降息，金融支持已從各行各業(yè)到房地產(chǎn)全面滲透。三是財(cái)政政策，財(cái)政赤字率明降暗升，實(shí)際赤字率3.8%，基建投資將擔(dān)綱重任，一定程度上對(duì)沖地產(chǎn)的利好幅度。

地產(chǎn)政策方面，兩會(huì)報(bào)告明確支持更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”及“三穩(wěn)”。目前行業(yè)快速下行，提“穩(wěn)”則意味著托舉樓市，越來越多的城市將適度放松調(diào)控托底市場(chǎng)。

盡管如此，地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨不小的壓力：一來政策利好傳導(dǎo)到銷售數(shù)據(jù)的回暖還需要時(shí)間；二來短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭受疫情沖擊，3月以來以一二線城市為主的疫情的再次爆發(fā)，使原本就低靡的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，2021年一季度GDP增速4.8%，總體處于低位，經(jīng)濟(jì)下行，各行各業(yè)收入下滑，沖擊居民購(gòu)買力，進(jìn)而沖擊地產(chǎn)銷售。

二、房企新應(yīng)對(duì)：“4+1”策略，助力房企應(yīng)對(duì)當(dāng)下、把握未來

面對(duì)全新局勢(shì)，房企的發(fā)展邏輯和戰(zhàn)略打法都要進(jìn)行根本性的調(diào)優(yōu)，我們提煉了“4+1”應(yīng)對(duì)策略，為房企生存發(fā)展提供一劑良藥，如圖2所示。

1.區(qū)域精耕：收縮城市布局、提升業(yè)務(wù)效率已成共識(shí)

區(qū)域精耕、收縮城市布局已是地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)。所謂收縮布局，一是收縮投資的額度，二是收縮布局的城市，集中優(yōu)勢(shì)兵力，將企業(yè)有限的資源投入到市場(chǎng)銷售表現(xiàn)好、產(chǎn)品口碑好、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的城市。比如過去投7-8個(gè)城市、每個(gè)城市投2-3個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在則集中投入2-3個(gè)優(yōu)勢(shì)城市，加大項(xiàng)目的密度。

從供應(yīng)鏈的角度來看，以前多個(gè)城市分開做，供應(yīng)商不可能很集中，需要多個(gè)總包、多個(gè)分包，采用層層發(fā)包的模式；現(xiàn)在收縮城市后，可以將供應(yīng)鏈進(jìn)行深度整合，擺脫過去甲乙雙方的合同關(guān)系，與大總包推進(jìn)戰(zhàn)略合作，形成利益共同體，規(guī)模集中采購(gòu)，管理難度小了，更大幅節(jié)約了采購(gòu)成本。

從組織管控的角度來看，以前布局多個(gè)城市，就需要多套經(jīng)營(yíng)班子，每套班子都要配備項(xiàng)目總、財(cái)務(wù)總、營(yíng)銷總等等，管理跨度大，管理費(fèi)用高；現(xiàn)在城市集中，一套班子負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目，大幅減少了管理工作量，降低了管理費(fèi)用。

可見，基于精耕，能夠?qū)⑵髽I(yè)的供應(yīng)鏈資源、內(nèi)部組織資源進(jìn)行深度的整合，顯著提升業(yè)務(wù)效率，真正做到集約化投資。

而收縮城市，把雞蛋放在一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)籃子里，就要求企業(yè)對(duì)城市的研判更加精準(zhǔn)。從當(dāng)前環(huán)境來看，一個(gè)城市是否有大量暴雷企業(yè)的項(xiàng)目，是非常關(guān)鍵的一個(gè)研判維度。爆雷企業(yè)為自救，項(xiàng)目會(huì)普遍降價(jià)出售，沖擊當(dāng)?shù)劁N售價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期，而企業(yè)一旦進(jìn)入這類城市，售價(jià)、利潤(rùn)都會(huì)受嚴(yán)重影響。

2.精細(xì)化管理：財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)、運(yùn)營(yíng)分解、專業(yè)串通是本質(zhì)

如今房企都在提精細(xì)化管理，那么到底精細(xì)化管理的本質(zhì)是什么？其實(shí)不僅僅是指管理的顆粒度更細(xì)，核心在于三個(gè)方面：

其一，財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)。房企的一切經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，都要以實(shí)現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)和運(yùn)營(yíng)提效目標(biāo)為核心，圍繞這個(gè)核心“以終為始”地去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管控。

其二，運(yùn)營(yíng)分解。地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)經(jīng)典的BSC（即平衡計(jì)分卡）分析框架，基于企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)，往下逐層分解，得出企業(yè)對(duì)應(yīng)的客戶定位、布局重點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)策略、產(chǎn)品策略等，再往下分解，明確要達(dá)成目標(biāo)房企需要具備的能力模型，例如哪些能力需要精進(jìn)，哪些維度需要練兵等等。

其三，專業(yè)串通。一方面通過機(jī)制把各部門串聯(lián)起來，另一方面，通過關(guān)鍵性的核心人才，實(shí)現(xiàn)各部門專業(yè)層面的整合或合并。為什么專業(yè)串通如此重要？過去各部門只考慮自己?jiǎn)我坏慕?jīng)營(yíng)目標(biāo)，各部門經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，最終企業(yè)整體的利潤(rùn)目標(biāo)卻沒有達(dá)成，所以，各部門應(yīng)跳出局部業(yè)務(wù)問題，上升到公司整體經(jīng)營(yíng)的視角，多個(gè)部門從前到后、自上而下地去共同協(xié)同，最終推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的落地。

以上三個(gè)方面，最終要靠職業(yè)經(jīng)理人去推動(dòng)落地。歷經(jīng)行業(yè)風(fēng)波之后，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的核心價(jià)值亦在逐步回歸，即幫助企業(yè)“控風(fēng)險(xiǎn)、保執(zhí)行”，如何做到？前置管控是關(guān)鍵。例如龍湖的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)機(jī)制，在啟動(dòng)會(huì)上，把項(xiàng)目全過程像放電影一樣全盤推演一遍，明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺，提前梳理項(xiàng)目風(fēng)控點(diǎn)，并出具一系列成果規(guī)劃，全員對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)、執(zhí)行要求、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成全面共識(shí)，通過前置管控，真正做到對(duì)項(xiàng)目心中有數(shù)。

此外，要確保項(xiàng)目的執(zhí)行度和風(fēng)險(xiǎn)防控，還需要清晰的閉環(huán)監(jiān)控。以利潤(rùn)監(jiān)控為例，針對(duì)項(xiàng)目過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的跑冒滴漏和一線反饋的具體問題，如果沒有以數(shù)據(jù)指標(biāo)的方式去呈現(xiàn)，就無法清晰識(shí)別背后的問題和風(fēng)險(xiǎn)，更無法動(dòng)態(tài)跟蹤和及時(shí)糾正，結(jié)果是項(xiàng)目執(zhí)行走偏，項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)和期初利潤(rùn)目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。

而要實(shí)現(xiàn)閉環(huán)監(jiān)控，離不開“業(yè)務(wù)建?！焙汀皹I(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化”。企業(yè)的每個(gè)業(yè)務(wù)板塊都應(yīng)該進(jìn)行清晰的業(yè)務(wù)建模，針對(duì)業(yè)務(wù)的核心要點(diǎn)、核心流程進(jìn)行提煉總結(jié)，否則一個(gè)業(yè)務(wù)干十年跟干一年差不多。以成本管控的建模為例：基于行業(yè)對(duì)標(biāo)、過往項(xiàng)目數(shù)據(jù)沉淀等劃定成本基線，針對(duì)超過成本基線的項(xiàng)目、識(shí)別背后的底層原因，上會(huì)討論，并反向?qū)徱暢杀净€設(shè)定是否合理，進(jìn)一步優(yōu)化成本基線、確保業(yè)務(wù)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

有了業(yè)務(wù)模型之后，每項(xiàng)業(yè)務(wù)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也要深度地標(biāo)準(zhǔn)化。仍以龍湖為例，龍湖早年的“五重景觀”，將景觀劃分為五重垂直綠化，從下到上每一重應(yīng)該栽培什么類型的植被，植被幾米高，都有非常清晰的標(biāo)準(zhǔn)，并且地形及周邊狀況的不同，植物配置的層次和樣式也有差別，業(yè)務(wù)人員執(zhí)行起來也非常容易。

理解了精細(xì)化管理的本質(zhì)，那么當(dāng)下企業(yè)具體如何做？穩(wěn)健投資、去化回款、利潤(rùn)挖潛、風(fēng)險(xiǎn)管控是四大關(guān)鍵戰(zhàn)役。例如要確保利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，還要求企業(yè)全面審視外包合同，對(duì)于專業(yè)化分工要求并不高的，抑或企業(yè)擅長(zhǎng)做的環(huán)節(jié)，一定要盡量減少外包，因?yàn)槊恳淮瓮獍褪且淮卫麧?rùn)的折損，將進(jìn)一步侵蝕地產(chǎn)主業(yè)的利潤(rùn)。對(duì)于企業(yè)不擅長(zhǎng)做的，盡可能找專業(yè)的大的供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，避免層層外包，如圖3所示。

3.產(chǎn)品制勝：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，產(chǎn)品力是制勝關(guān)鍵

行業(yè)下行，不少房企仍秉承一貫的高周轉(zhuǎn)思維、追求多趕快上，忽視產(chǎn)品品質(zhì)。伴隨周轉(zhuǎn)紅利、杠桿紅利的消失，堅(jiān)守產(chǎn)品初心、回歸產(chǎn)品本源的企業(yè)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌。

例如鄭州永威，長(zhǎng)年深耕鄭州大本營(yíng)，始終堅(jiān)持精工品質(zhì)，選材苛刻，工藝毫厘精細(xì)，產(chǎn)品口碑極佳，客戶老帶新比例高達(dá)70%，永威產(chǎn)品享譽(yù)業(yè)界，成為房企競(jìng)相考察學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。其物業(yè)管理服務(wù)同樣是佼佼者，更是已經(jīng)向其他企業(yè)輸出物業(yè)管理培訓(xùn)。

產(chǎn)品力打造的背后，需要客研的全面回歸。過去行業(yè)需求旺盛、房?jī)r(jià)快速上漲，客研做與不做差別不大；而今，行業(yè)銷售流量下降，敵我之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，深入細(xì)致的客戶研究、對(duì)客戶需求的理解和價(jià)值的挖掘，成為企業(yè)勝負(fù)的關(guān)鍵手。并且真正的客戶研究，不應(yīng)是基于第三方千篇一律的調(diào)研報(bào)告，而要真正以客戶為導(dǎo)向，細(xì)分客群，描摹客戶畫像、還原客戶真實(shí)生活場(chǎng)景，去指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)，同時(shí)基于對(duì)過往項(xiàng)目的全面復(fù)盤，總結(jié)心得教訓(xùn)，反向優(yōu)化產(chǎn)品體系。

例如萬科的“七對(duì)眼睛”，通過七個(gè)職位、七個(gè)視角，從區(qū)域總、項(xiàng)目總，到投拓總、運(yùn)營(yíng)總、財(cái)務(wù)總、營(yíng)銷總、物業(yè)總，去全面審視土地、產(chǎn)品和客戶的深度匹配?？偠灾?，房企應(yīng)回歸產(chǎn)品品質(zhì)，把客戶的需求放在心上，融入到產(chǎn)品之中，打造自身產(chǎn)品的護(hù)城河。

4.組織提效：組織穩(wěn)定、全面共識(shí)，是組織高效的關(guān)鍵

近年來房企紛紛進(jìn)行組織調(diào)優(yōu)以適應(yīng)外部形勢(shì)變化，當(dāng)下組織調(diào)優(yōu)的核心導(dǎo)向，一言以蔽之，是“刀刃向內(nèi)，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)全面提升”。

具體而言：一是精兵簡(jiǎn)政、降本增效，近來房企減員，實(shí)現(xiàn)人員精干高效，提升人均效能已是主流趨勢(shì)。二是經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向、復(fù)合人才，資源集中配置、資金集中管理、投資集中決策，組織配置以經(jīng)營(yíng)指標(biāo)提升為核心目標(biāo)，同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)一專多能的復(fù)合型人才的培養(yǎng)。三是激勵(lì)升級(jí)、利潤(rùn)導(dǎo)向，經(jīng)營(yíng)班子更注重價(jià)值創(chuàng)造、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和成本控制，同時(shí)，績(jī)效模式也要相應(yīng)調(diào)整，未來，經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)至上，業(yè)務(wù)及實(shí)干優(yōu)先，弱化薪酬激勵(lì)、強(qiáng)化平臺(tái)激勵(lì)，一定是核心導(dǎo)向。

如今房企都在努力打造極簡(jiǎn)組織、高效組織，什么樣的組織是真正高效的組織？?jī)H僅是精兵簡(jiǎn)政、人均效能提升還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在我們看來，企業(yè)上下的全面共識(shí)、穩(wěn)定的組織架構(gòu)及穩(wěn)定的核心人才，是組織高效的根本所在。

一方面，基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、評(píng)價(jià)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、授權(quán)與約束機(jī)制，確保企業(yè)高層、中層、基層對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、業(yè)務(wù)目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成深度共識(shí)，做到力出一孔。只有這樣，員工才能更好地將將企業(yè)目標(biāo)落到實(shí)處，否則各有各的理解，能力越強(qiáng)、分歧越大，反而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)傷更大。

另一方面，穩(wěn)定的組織架構(gòu)，為組織的高效運(yùn)轉(zhuǎn)提供系統(tǒng)保障，穩(wěn)定的核心人才，是高效組織的必要組成和關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)。行業(yè)形勢(shì)劇變，房企經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展模式需全面變革，到底是重在引進(jìn)“新鮮血液”，還是重在老臣子“換腦子”？答案是后者。老臣子與老板的磨合時(shí)間長(zhǎng)，協(xié)同高效，一味地裁員只會(huì)導(dǎo)致組織動(dòng)蕩、令業(yè)務(wù)陷入無序狀態(tài)。新進(jìn)人才固然可以帶來新想法、新思路，但與老板還需很長(zhǎng)的磨合期。因此，僅在關(guān)鍵短板引進(jìn)核心人才，推動(dòng)老員工轉(zhuǎn)變思想，擁抱新事物、學(xué)習(xí)新做法，是確保組織穩(wěn)定的關(guān)鍵。

除此之外，流程再造也是組織提效的關(guān)鍵，現(xiàn)如今很多企業(yè)已明確提出面向客戶和供應(yīng)商的全面的業(yè)務(wù)流程重組。例如外部客戶、供應(yīng)商與企業(yè)對(duì)接時(shí)，往往要對(duì)接多個(gè)不同的部門，效率極低，這就需要優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，做到客戶或供應(yīng)商只需要跟企業(yè)的一個(gè)虛擬形象對(duì)接即可，大幅降低管理成本、提升組織效率。

5.數(shù)字化保障：數(shù)字化轉(zhuǎn)型，支撐房企四大應(yīng)對(duì)舉措全面落地

上述房企的四大全新應(yīng)對(duì)，如果沒有數(shù)字化的保駕護(hù)航，其實(shí)都是空談。

區(qū)域精耕層面，精耕的背后是供應(yīng)鏈的深度整合，數(shù)字化助力供應(yīng)鏈提效主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是流程精簡(jiǎn)，包括減少分包層次，冗余流程和合同數(shù)量等；二是業(yè)務(wù)透明，實(shí)現(xiàn)全流程的數(shù)據(jù)化透明管理和對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的全局把控；三是質(zhì)量過硬，能夠?qū)崟r(shí)追蹤施工進(jìn)度，把控工程質(zhì)量；四是供應(yīng)商優(yōu)質(zhì)，通過建立標(biāo)準(zhǔn)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)和篩選，優(yōu)化合作供方的結(jié)構(gòu)。

利潤(rùn)監(jiān)控層面，項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的跑冒滴漏都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)折損，例如拿地拍腦袋、方案變更多、目標(biāo)成本虛高、變更簽證多、節(jié)點(diǎn)未達(dá)成、銷售不達(dá)預(yù)期等等，并且影響利潤(rùn)的因素往往散落在各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，且各部門各有各的數(shù)據(jù)口徑，導(dǎo)致利潤(rùn)監(jiān)控難度大。而有數(shù)字化作為底層保障，一圖到底、全面監(jiān)控，方能確保利潤(rùn)目標(biāo)的達(dá)成。例如，當(dāng)監(jiān)測(cè)到利潤(rùn)下降，數(shù)字化平臺(tái)能夠通過數(shù)據(jù)層層分析，拆解出影響利潤(rùn)的根本因素，再反向針對(duì)性解決業(yè)務(wù)問題，如圖4所示。

客研層面，打造基于數(shù)字化的客研體系，真正做客戶喜歡的市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品?；跀?shù)字化，事前，市場(chǎng)分析和客戶需求研判更加精準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)、過往同類型產(chǎn)品數(shù)據(jù)，做得更加深入；事中，對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量的全面監(jiān)控，生產(chǎn)的過程中出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法，進(jìn)行全面總結(jié)和沉淀；事后，對(duì)客戶投訴、產(chǎn)品出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法，進(jìn)行全面總結(jié)和沉淀；事后，對(duì)客戶投訴、產(chǎn)品維保、物業(yè)維護(hù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的全面沉淀與分析。未來，基于多維數(shù)據(jù)的沉淀，企業(yè)還會(huì)有很多商業(yè)想象的空間。

組織提效層面，房企精兵簡(jiǎn)政后，如何確保業(yè)務(wù)流程閉環(huán)、業(yè)務(wù)無縫咬合？關(guān)鍵在于數(shù)字化，房企要實(shí)現(xiàn)上下共識(shí)、組織穩(wěn)定，如果沒有數(shù)字化支撐，也是一句空話?；跀?shù)字化，建立清晰的業(yè)務(wù)模型、業(yè)務(wù)流程、業(yè)務(wù)管控的標(biāo)準(zhǔn)化體系，將優(yōu)秀人才腦海中先進(jìn)的知識(shí)、理念、管理模式以及一線先進(jìn)的做法，沉淀并固化到數(shù)字化平臺(tái)上，就好比不管什么人才，都要在數(shù)字化的機(jī)器里過一遍，如此一來，企業(yè)就不再依靠某“一個(gè)人”。

結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，行業(yè)有四大關(guān)鍵共識(shí)：其一，有多少資源、做多少項(xiàng)目，超前發(fā)展模式已成過去；其二，受疫情影響，居民心態(tài)發(fā)生變化，較多城市的樓市供過于求將會(huì)是常態(tài)；其三，行業(yè)利潤(rùn)空間仍在，去掉杠桿，項(xiàng)目?jī)衾始癐RR仍遠(yuǎn)高于制造業(yè)，地產(chǎn)仍是最好的行業(yè)，沒有之一；其四，追求利潤(rùn)將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心，圍繞這個(gè)核心，企業(yè)規(guī)模大小將是水到渠成的結(jié)果。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，基于對(duì)這四點(diǎn)共識(shí)的理解，對(duì)4+1打法的認(rèn)知和落地，未來的路方能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著“去杠桿”的壓力越來越大，國(guó)內(nèi)房企暴雷頻發(fā)，行業(yè)正在重新洗牌。在危與機(jī)并存的今天，我們有必要重新研究美國(guó)、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的房企發(fā)展歷程，分析其發(fā)展模式，從中尋找出我國(guó)房企可能借鑒的道路。

美國(guó)：“商住分工”與“薄利多銷”

美國(guó)由于高度的市場(chǎng)化，專業(yè)分工非常明顯，每個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)的運(yùn)作者。房企主要有住宅建筑商和REITs兩類，住宅建筑商，主攻開發(fā)，通過產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化提高周轉(zhuǎn)、增加盈利，代表企業(yè)有霍頓（D.RHorton）、萊納(Lennar)和帕爾迪（Pulte）；REITs，則專注自持，通過融、投、管、退四個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)獲取收益，代表企業(yè)是西蒙地產(chǎn)（Simon property)，是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭。

帕爾迪是萬科曾經(jīng)選擇的參考標(biāo)桿，原因一是帕爾迪在美國(guó)做跨地域住宅開發(fā)；二是它連續(xù)50年以上的盈利記錄，凈資產(chǎn)回報(bào)率保持在16%以上；三是其產(chǎn)品定型和開發(fā)模式成熟，擁有完整的市場(chǎng)分析工具和客戶終身服務(wù)。

2000年后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由牛市轉(zhuǎn)向泡沫，直到2008年引發(fā)全球金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從物業(yè)價(jià)值上看，住宅價(jià)格波動(dòng)極大，而持有物業(yè)的租金受影響幅度小。持有運(yùn)營(yíng)類房企的估值波動(dòng)幅度更小，恢復(fù)更快；持有物業(yè)租金波動(dòng)幅度小于資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。即住宅受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊大，而持有型商業(yè)具有較強(qiáng)穿越周期能力。

美國(guó)開發(fā)商的表現(xiàn)啟示是，未來我國(guó)住宅開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的分工將會(huì)更細(xì)分、更明確，住宅開發(fā)商以制造業(yè)為特征，賺取標(biāo)準(zhǔn)化、快速開發(fā)的利潤(rùn)，薄利多銷；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，依托經(jīng)營(yíng)能力，精耕細(xì)作，更多地體現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)，賺取細(xì)水長(zhǎng)流的錢。

新加坡：金融化—“私募+REITs”

新加坡最具代表性的房企是凱德集團(tuán)（Capitaland），其投資橫跨多個(gè)房地產(chǎn)類別，包括購(gòu)物中心、辦公樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)及物流地產(chǎn)、服務(wù)公寓、酒店及住宅等。業(yè)務(wù)覆蓋全球200多個(gè)城市，以新加坡、中國(guó)為核心市場(chǎng)。

從經(jīng)營(yíng)模式看，凱德實(shí)際身兼三個(gè)角色，房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、資產(chǎn)管理者，主要表現(xiàn)為兩方面：

第一，混業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)和自持結(jié)合。資產(chǎn)分布策略上，凱德集團(tuán)奉行開發(fā)資產(chǎn)：自持資產(chǎn)比例2:8的配置原則，用前者獲取超額收益、用后者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

第二，金融和房地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)。凱德不僅是房地產(chǎn)公司，也是亞太區(qū)域最大的房地產(chǎn)基金管理公司，擁有5只REITs、17只房地產(chǎn)私募基金，2018年末總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)2400億人民幣，其中REITs占57%、房地產(chǎn)私募基金占43%。

凱德對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、收益高的項(xiàng)目，如開發(fā)物業(yè)，主要用房地產(chǎn)私募基金投資；而現(xiàn)金流較穩(wěn)定的成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，則主要用REITs進(jìn)行投資。多數(shù)投向了中國(guó)和新加坡，分別占48%和40%。

凱德的基石是“私募基金+REITs”的雙基金模式，即通過私募基金去孵化早期項(xiàng)目，待發(fā)展成熟后用REITs注入，以達(dá)到低杠桿的穩(wěn)健發(fā)展。未來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融制度的不斷健全，市場(chǎng)的逐步發(fā)展，凱德模式也將成為我國(guó)房企實(shí)現(xiàn)“由重到輕”降低杠桿的重要參考。

日本地產(chǎn)三巨頭：持幣為王，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

上世紀(jì)90年代隨著日本地產(chǎn)泡沫的破滅，日本房企三巨頭（三井、三菱、住友）不斷折價(jià)拋售表上資產(chǎn)，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目，股權(quán)以及其他有價(jià)值的資產(chǎn)也一并出售，力求現(xiàn)金的迅速增加。以三井不動(dòng)產(chǎn)為例，在地產(chǎn)崩潰后迅速處理閑置資產(chǎn)，三井的存量項(xiàng)目從90年代初開始不斷下降，公司的現(xiàn)金流水平在90年代的危機(jī)初期不降反升，一直保持在占總資產(chǎn)5%左右的水平。

住友和三菱也通過大量縮減人工成本，果斷放棄海外戰(zhàn)略，出售海外資產(chǎn)增加現(xiàn)金儲(chǔ)備。

除此之外，三家巨頭似乎都對(duì)行業(yè)的未來保守看淡，為應(yīng)對(duì)行業(yè)可能長(zhǎng)久的不景氣，現(xiàn)金流的儲(chǔ)備成為長(zhǎng)線戰(zhàn)略，除了短期拋售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，房企也制定了降負(fù)債的中長(zhǎng)期量化目標(biāo)以保障現(xiàn)金流可以長(zhǎng)期穩(wěn)步的提高。

房地產(chǎn)泡沫破裂之前，日本房企是傳統(tǒng)的資本密集型開發(fā)經(jīng)營(yíng)，依賴土地升值賺取利差。泡沫破裂后，原先的盈利模式無論收入和效率普遍驟降，日本房企開始探尋新的增長(zhǎng)點(diǎn)，紛紛將重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

以三井為例，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型主要是三個(gè)方向：代建業(yè)務(wù)，將傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)部分轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)代建，雖然代建業(yè)務(wù)雖然只有1-2%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，但最重要的是能夠在行業(yè)低谷期維持開發(fā)部門的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減少重資產(chǎn)帶來的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理業(yè)務(wù)，由物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理逐步成為三井輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心業(yè)務(wù)；租賃業(yè)務(wù)，目前租賃收入已經(jīng)取代房產(chǎn)開發(fā)的銷售收入，成為三井不動(dòng)產(chǎn)收入占比最高的單項(xiàng)業(yè)務(wù)。

經(jīng)過20多年的轉(zhuǎn)型，三井不動(dòng)產(chǎn)形成了均衡商業(yè)模式。租賃、代建和管理等輕資產(chǎn)收入占比大幅提高，盈利模式不再依賴單一重資產(chǎn)開發(fā)銷售。住友不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的結(jié)構(gòu)與三井雷同，租賃業(yè)務(wù)的占比在37%左右，超過了銷售業(yè)務(wù)的30%。此外代建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)皆相應(yīng)提高。三菱地所引入第三方資金以加強(qiáng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出把“房地產(chǎn)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)”作為公司支柱業(yè)務(wù)，提升房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。

大和房屋：管理變革提升經(jīng)營(yíng)效率

在日本房地產(chǎn)行業(yè)整體大衰退的過程中，大和房屋仍然取得了成功，2000年至今營(yíng)業(yè)收入翻兩番，并在優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)之外，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元化和輕重資產(chǎn)并舉。郁亮提出在縮表行動(dòng)的當(dāng)下，萬科的對(duì)標(biāo)對(duì)象是大和房屋。

通過大和房屋的轉(zhuǎn)型過程可以總結(jié)出五大成功關(guān)鍵因素：價(jià)值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元、輕重并舉、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和客戶導(dǎo)向。在整個(gè)大縮表的過程中，大和房屋通過管理變革提升經(jīng)營(yíng)效率、整合資源，為未來發(fā)展奠定了經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。

1.降低存貨，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率

大和房屋通過加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，其中，獨(dú)棟住宅土地半年周轉(zhuǎn)一次，并增加200戶及以下規(guī)模中小型公寓開發(fā)占比，存貨周轉(zhuǎn)率從1.3提升至2，帶來整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2000財(cái)年的0.95提升至2003財(cái)年的1.13。

2.組織能力聚變，縱橫協(xié)同高效，配套機(jī)制升級(jí)

組織設(shè)置方面，2001年大和房屋工業(yè)與附屬公司Daiwa Danchi合并，后者擅長(zhǎng)木結(jié)構(gòu)住宅和公寓建設(shè)，通過合并整合公司的營(yíng)銷、產(chǎn)品開發(fā)和服務(wù)職能，提升業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；借助Daiwa Danchi強(qiáng)大的營(yíng)銷能力，結(jié)合大和房屋的客戶信息系統(tǒng)，合并后形成業(yè)內(nèi)最強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍。

組織管理模式方面，廢除事業(yè)部制度轉(zhuǎn)為分支機(jī)構(gòu)制度，權(quán)限下放前v線機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；總部層面組織扁平化，暢通信息溝通渠道；以顧客需求為中心，減少子公司數(shù)量，整合區(qū)域營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品職能。通過這些變革減少了50%中層管理人員。

配套機(jī)制方面，將薪酬與績(jī)效考核結(jié)果掛鉤；提出“以事業(yè)育人”的企業(yè)基本方針；部門負(fù)責(zé)人任期由2年改為1年，增加其危機(jī)感；完善激勵(lì)機(jī)制，取消虧損部門獎(jiǎng)金；實(shí)行公司內(nèi)部人才招募機(jī)制。

3.降成本控風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)研發(fā)與業(yè)務(wù)能力

降低成本方面，大和房屋減少了30%樣板間數(shù)量，將部分后臺(tái)業(yè)務(wù)外包，降低材料成本，并積極縮短施工周期。產(chǎn)品研發(fā)方面，研發(fā)出第一個(gè)以減弱地震影響為特色的預(yù)制住宅系統(tǒng)，上線木結(jié)構(gòu)住宅系列，開始應(yīng)用隔熱外墻等技術(shù)。業(yè)務(wù)能力建設(shè)方面，加強(qiáng)在商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中的前期咨詢能力，提升復(fù)雜大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)能力，擴(kuò)展存量住宅翻新和重建業(yè)務(wù)，作為重要增長(zhǎng)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)管理方面，成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)管理體系建設(shè)。

三井不動(dòng)產(chǎn)：“開發(fā)+持有+管理”大生態(tài)圈

三井不動(dòng)產(chǎn)共有 200 多家子公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)橫向圍繞辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店和房地產(chǎn)金融等，縱向覆蓋開發(fā)、交易、持有、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)。從區(qū)位上，三井不動(dòng)產(chǎn)主要業(yè)務(wù)近 90% 集中于日本國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)則高度集中于東京，正是因?yàn)槿粍?dòng)產(chǎn)在全產(chǎn)業(yè)鏈的深度布局和各個(gè)業(yè)務(wù)間的高度協(xié)同，使得一個(gè)城市支撐起三井 1600 億元人民幣的市值。

宏觀來看，三井不動(dòng)產(chǎn)形成了「開發(fā)+持有+管理」的大生態(tài)圈。以開發(fā)為源頭，一部分物業(yè)銷售給三井不動(dòng)產(chǎn)做資產(chǎn)管理方（AM）的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），REITs反過來將購(gòu)買的物業(yè)委托給三井不動(dòng)產(chǎn)的AM公司運(yùn)營(yíng)，三井雖不持有產(chǎn)權(quán)，但獲取了其中最有價(jià)值的管理業(yè)務(wù)；另一部分更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)物業(yè)則被置入三井不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)組合，以獲取穩(wěn)定的租金收入，或通過三井的銷售管理部門賣給個(gè)人與其他機(jī)構(gòu)。

微觀來看，三井不動(dòng)產(chǎn)在每個(gè)部門又建立了小生態(tài)圈。以住宅領(lǐng)域?yàn)槔?，三井打通新房、流通、建筑服?wù)、裝修、租賃、資產(chǎn)管理和家居服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，并不斷強(qiáng)調(diào)三井品牌整體的入口作用，在少子化、老齡化的宏觀背景下，加強(qiáng)客源的復(fù)用價(jià)值，保持了穩(wěn)定的利潤(rùn)水平。

在現(xiàn)實(shí)中你用幾百萬甚至更多的錢，購(gòu)買一棟房屋，代表著你要為自己安個(gè)家。那么，在虛擬世界里買一塊土地或一間房屋需要多少錢？最近不斷刷新的金額或許也在刷新你的認(rèn)知。3月份虛擬游戲平臺(tái)Sandbox上的一塊虛擬土地以430萬美元(約2739萬人民幣)的價(jià)格售出，創(chuàng)下了“元宇宙”房地產(chǎn)交易價(jià)格新紀(jì)錄。

投資者開始為之興奮，股市里所謂的“元宇宙概念股”一時(shí)風(fēng)頭無兩。這個(gè)新興概念到底能不能開啟新紀(jì)元？虛擬世界的土地、房屋究竟價(jià)值幾何？新世界將起，答案由你我書寫。

什么是元宇宙？

2021年，元宇宙這個(gè)陌生概念開始裹挾萬物，一扇通往虛擬世界的大門正漸漸向我們開啟。一些互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的先行者和布道者竭力讓我們相信，這就是未來移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)后的新形態(tài)。

元宇宙原文是“Metaverse”，就是虛擬世界。這個(gè)詞最早來自一本科幻小說《雪崩》，一個(gè)脫胎于現(xiàn)實(shí)，但與現(xiàn)實(shí)平行、互相影響的虛擬世界。2021年10月，社交網(wǎng)絡(luò)巨頭“臉書”（Facebook）公司的創(chuàng)始人馬克·扎克伯格宣布臉書公司更名為“Meta”，展示其向元宇宙進(jìn)發(fā)的決心。

元宇宙攜帶著人工智能、區(qū)塊鏈、機(jī)器視覺等當(dāng)下最先進(jìn)的基因出世，一時(shí)間成為全球各行各業(yè)解讀、探索、延展的一個(gè)公共概念。處于一個(gè)不斷演變的狀態(tài)之中，你可以說現(xiàn)在是元宇宙的原始社會(huì)發(fā)展階段（腦洞階段），但無法說某樣?xùn)|西就能代表它。

那么，讓巨頭們紛紛上頭的元宇宙，到底是什么？可以理解為是“穿越式”和“分布式”的互聯(lián)網(wǎng)，可以“增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)”。應(yīng)該具備身份、朋友、沉浸感、低延遲、多元化、隨地、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、文明等八大要素。舉個(gè)例子，相比現(xiàn)實(shí)世界，元宇宙是數(shù)字化瞬間存在的，在虛擬世界建房子快，社區(qū)經(jīng)營(yíng)在一瞬間就能聚集全球各地人，但現(xiàn)實(shí)里大家還要通過坐飛機(jī)之類的傳統(tǒng)形式，并且交易的安全性和效率也不一樣。除了吃喝睡等最基礎(chǔ)的人體需求，所有現(xiàn)實(shí)生活都能在“元宇宙上進(jìn)行增強(qiáng)”，拓展現(xiàn)實(shí)世界的生活空間和邊界。

什么是元宇宙房產(chǎn)？

在元宇宙中，玩家可利用土地、房屋等虛擬空間進(jìn)行創(chuàng)造、社交、游戲等行為。這種虛擬土地就是“虛擬房地產(chǎn)”。人們既可以創(chuàng)造住宅，也可以創(chuàng)造虛擬辦公室、虛擬商城，甚至奇形怪狀的場(chǎng)所。在現(xiàn)實(shí)世界之外，創(chuàng)造出一顆獨(dú)立于地球的虛擬星球。

虛擬土地雖然聽起來“虛”，但用起來跟現(xiàn)實(shí)的土地卻差不多。地段、投資和商業(yè)開發(fā)潛力同樣重要。一位說唱歌手以45萬美元的價(jià)格在一個(gè)叫做“Snoopverse”虛擬地產(chǎn)項(xiàng)目中購(gòu)買了一塊土地，成為史努比元宇宙存在和發(fā)展的一部分。阿迪達(dá)斯宣布與加密貨幣交易商 Coinbase 合作，擴(kuò)大元宇宙 metaverse 業(yè)務(wù)。它還在 Sandbox 上買了144個(gè)球場(chǎng)。英國(guó)足球俱樂部曼徹斯特城已經(jīng)與索尼合作建立自己的虛擬世界，另外還有各種科技大廠和奢侈品品牌陸續(xù)跟進(jìn)，甚至已經(jīng)在購(gòu)買的地塊上掛上了自己的廣告牌。

國(guó)內(nèi)的情況似乎也沒有多理性。打開閑魚 app，搜索“虹宇宙”，將會(huì)出現(xiàn)眾多賣房信息，價(jià)格從200元到500元不等。大家買賣的，是來自社交產(chǎn)品“虹宇宙”當(dāng)中的房子，這款產(chǎn)品中一共有35萬套虛擬房產(chǎn)，房屋共有六個(gè)等級(jí)，有江南小景、極地木屋、花園洋房等13種戶型。

有等級(jí)就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)就有了溢價(jià)，“虹宇宙”雖然沒有國(guó)外那么瘋狂，但最高成交價(jià)也達(dá)到過大幾千元，有人重金入場(chǎng)，陸續(xù)囤了100多套。

元宇宙+房產(chǎn)會(huì)是未來房地產(chǎn)的風(fēng)口嗎？

有人發(fā)出了疑問：現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)那么難，現(xiàn)在我們是不是可以開始考慮投資元宇宙房產(chǎn)了？現(xiàn)實(shí)世界中，土地的價(jià)值在于土地資源的稀缺性，虛擬世界中，改幾行代碼就能成倍地增加房產(chǎn)，無限地開發(fā)“土地”，那么虛擬土地為什么還會(huì)讓人趨之若鶩呢？

之前在網(wǎng)上看過一個(gè)推銷元宇宙房產(chǎn)的段子：“你現(xiàn)在買元宇宙里的地產(chǎn)，是以春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的價(jià)格來買；過幾天你再來買，我這價(jià)格可就變成唐朝的價(jià)格了。您要是再不買了，等到全部人都買了，您可就買不起了。”是不是很熟悉的地產(chǎn)營(yíng)銷話術(shù)。事實(shí)上，元宇宙房產(chǎn)雖沒有實(shí)體，但是和現(xiàn)實(shí)中的房產(chǎn)具有同樣的邏輯與原則，具備土地的稀缺性、可交易流通性等條件。已經(jīng)有地產(chǎn)企業(yè)成為征戰(zhàn)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能的先行者。

2月26日，天下秀(8.530, -0.07, -0.81%)旗下元宇宙社交產(chǎn)品“虹宇宙”與國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)龍湖集團(tuán)新開發(fā)的“京能龍湖熙上”樓盤達(dá)成合作，將通過虹宇宙賦能“京能龍湖熙上”實(shí)體地產(chǎn)營(yíng)銷，在“元宇宙售樓處”“元宇宙樣板間”“虛擬裝修場(chǎng)景”以及“虛擬社區(qū)”等領(lǐng)域?qū)㈤_展相關(guān)合作。與此同時(shí)，京能龍湖熙上開盤首發(fā)，“熙上售樓處”虛擬空間登陸虹宇宙APP，同步開放體驗(yàn)。

開盤首日，咨詢看房的消費(fèi)者絡(luò)繹不絕。用戶可以“親身”進(jìn)入對(duì)線下樣板間1：1復(fù)刻的“線上虛擬樣板間”中，隨時(shí)隨地體驗(yàn)房屋的本來面貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)，超越時(shí)間空間的限制，并可對(duì)“線上虛擬樣板間”進(jìn)行零成本、自定義的模擬裝修，以此作為線下裝修的模板，高度還原一個(gè)真實(shí)可感知的房屋全貌。未來，除了虛擬看房、虛擬裝修，元宇宙還有望實(shí)現(xiàn)虛擬社區(qū)的建設(shè)，業(yè)主不只是住在物理社區(qū)，更可以進(jìn)入孿生的數(shù)字社區(qū)進(jìn)行活動(dòng)，為業(yè)主提供打破時(shí)間、空間限制的智慧服務(wù)，進(jìn)一步推動(dòng)傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

元宇宙與實(shí)體經(jīng)濟(jì)如何緊密結(jié)合，正受到國(guó)家關(guān)注。去年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，要以數(shù)字技術(shù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合為主線，賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此次元宇宙與實(shí)體地產(chǎn)的合作，將為實(shí)體地產(chǎn)行業(yè)開創(chuàng)全新的數(shù)字空間。

站在新世界入口，普通人應(yīng)該怎么辦？

單純從產(chǎn)業(yè)鏈分析，目前的元宇宙還是初期階段，很多技術(shù)并不成熟，大部分虛擬現(xiàn)實(shí)的設(shè)備仍然十分昂貴，無法走入平常人的生活。風(fēng)口的雛形還未顯現(xiàn)，但鐮刀已經(jīng)開始揮下，揮向想要從元宇宙分一杯羹的人。

無論虛擬辦公，還是許多的虛擬主播、虛擬地產(chǎn)，這些新興的產(chǎn)業(yè)需要用資本去孵化，但是結(jié)果現(xiàn)在依舊不明朗?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代創(chuàng)造的財(cái)富其實(shí)靠的是信息差，它無法產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，但能對(duì)已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，利用信息查制造新的財(cái)富。普通人在這類互聯(lián)網(wǎng)信息差面前，很難不成為韭菜。

相當(dāng)一部分人并不看好元宇宙，周鴻祎說“元宇宙代表人類的沒落”。當(dāng)大家都在線上生活，沉迷在精神的世界里獲得精神的滿足，如刀劍神域或者黑客帝國(guó)一樣，把虛擬的世界當(dāng)做現(xiàn)實(shí)去生活，未來世界又會(huì)走向何方呢。但是換一面來說，在互聯(lián)網(wǎng)興起的時(shí)候誰也預(yù)想不到會(huì)它會(huì)席卷世界，全方位改變?nèi)藗兊纳罘绞?。所有事物都有兩面性，而技術(shù)沒有善惡，技術(shù)是中性的。元宇宙可以葬送人類，也可以送去星辰大海。元宇宙給我們提供了低成本嘗試的方式。

所以對(duì)待新事物，我們都應(yīng)該去接受它、探索它，這個(gè)態(tài)度決定著你是否能搶占先機(jī)?，F(xiàn)實(shí)和虛擬的真正結(jié)合，還有很長(zhǎng)的路要走，現(xiàn)在的元宇宙，還未達(dá)到其概念的真正形態(tài)。不過這并不妨礙人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中對(duì)虛擬地產(chǎn)的追捧，他們或者是被現(xiàn)實(shí)高房?jī)r(jià)壓的喘不過氣，又或者對(duì)元宇宙概念的看好而提前布局。但凡只要能夠和元宇宙發(fā)生聯(lián)系，就足夠引發(fā)爆炸效果，但最終元宇宙房地產(chǎn)將會(huì)發(fā)展到何種程度？虛擬與現(xiàn)實(shí)是否能完美結(jié)合？如到那一天，或許就是下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代的到來。

面對(duì)外部環(huán)境的不確定，一個(gè)個(gè)奮斗在四面八方的建業(yè)人，爭(zhēng)分奪秒去把握、朝乾夕惕去奮斗、埋頭苦干去成就，托起了建業(yè)的新長(zhǎng)征路。他們平凡至極、甘于寂寞，他們行則將至、做則必成。他們的樣子，就是建業(yè)的樣子。

朱建云：沒有退路就是勝利之路

101套: 決戰(zhàn)72小時(shí)

2022年以來，面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)下行和項(xiàng)目空前的交付壓力，新鄉(xiāng)城市公司的銷售形勢(shì)并不樂觀，如何完成一季度目標(biāo)成為擺在建業(yè)人面前的一大挑戰(zhàn)。作為城市公司客服營(yíng)銷部經(jīng)理，朱建云感慨地說，“干營(yíng)銷10年了，何曾受過如此大辱!”

為沖刺3月份銷售任務(wù)，新鄉(xiāng)城市公司制定最后3天100套的目標(biāo)，開啟了“今夜不打烊”夜間售樓部。朱建云帶領(lǐng)著召開早中晚“一天三會(huì)”，及時(shí)跟盯項(xiàng)目沖刺政策措施落實(shí)情況，一套一套“死磕”，一個(gè)一個(gè)“硬拼”，在微信群每天發(fā)布的銷售日?qǐng)?bào)上，各項(xiàng)目你追我趕，業(yè)務(wù)精英鏖戰(zhàn)群雄。

經(jīng)過三天奮戰(zhàn)，捷報(bào)頻傳?！?01套已完成！”3月31日晚22時(shí)47分，新鄉(xiāng)城市公司營(yíng)銷微信群里一陣沸騰，讓全體營(yíng)銷人為之振奮?！拔覀儧]有絕招，致勝的關(guān)鍵就是團(tuán)隊(duì)同心、其利斷金?！?/p>

137天: 從拿地到開盤

2019年5月，位于新鄉(xiāng)縣的建業(yè)花園里成功落定，這是建業(yè)集團(tuán)首次進(jìn)駐新鄉(xiāng)縣的鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)。項(xiàng)目落地后，自來水廠原水管網(wǎng)和國(guó)防光纜橫穿，極大地影響了項(xiàng)目推進(jìn)。為保障開發(fā)節(jié)奏不受阻滯，朱建云組織項(xiàng)目骨干梳理解決方案，將最難的骨頭遷移工作分給了自己。

因出讓土地前期工作問題，導(dǎo)致溝通不暢。朱建云連續(xù)一周每天來回穿梭政府各部門之間，反復(fù)溝通解決辦法。每天朱建云比工作人員早到半個(gè)小時(shí)，中午堵飯點(diǎn)，晚上等下班，終于讓對(duì)方重視問題，共同溝通上報(bào)文件，最終政府撥近600萬元遷移費(fèi)用。

原以為錢到位了，事就解決了，但是遷移必須由上級(jí)部門審批后才能施工，審批時(shí)間拖到了9月下旬。朱建云找到遷移單位負(fù)責(zé)人，真誠(chéng)打動(dòng)對(duì)方，提前一個(gè)月解決了遺留問題。實(shí)現(xiàn)了拿地到開盤歷時(shí)僅137天，樹立了縣域市場(chǎng)標(biāo)桿。

建業(yè)人肩上的使命從未忘記，血液里的狼性從未消退。危機(jī)中尋求轉(zhuǎn)機(jī)，逆境中重新奮起，就是希望所在。未來，新鄉(xiāng)建業(yè)人將再接再厲、勢(shì)如破竹，助推新鄉(xiāng)建業(yè)的版圖愈來愈廣闊。

3月31日深夜，他們澎湃在朋友圈

3月31日晚，地產(chǎn)人斗志飽滿地奮戰(zhàn)到最后一刻，只為打好一季度的收官戰(zhàn)，只為守住一句“說了算，定了干，干必成”。深夜，朋友圈“列隊(duì)”刷屏著他們的戰(zhàn)報(bào)、喜報(bào)……

晚20:30，刷屏內(nèi)容：客戶在哪里，我們就去向哪里！

洛陽(yáng)建業(yè)根據(jù)“春風(fēng)9大行動(dòng)”利好政策，定制個(gè)性化方案，從項(xiàng)目案場(chǎng)到路口、夜市、商場(chǎng)，從一線銷售到職能部門，全員出動(dòng)夜拓市場(chǎng)！

晚22:50，刷屏內(nèi)容：三天時(shí)間成功破百！

三月最后三天，新鄉(xiāng)建業(yè)定下了“3天沖刺100套”的目標(biāo)，開啟“今夜不打烊”夜間售樓部，誓要完成任務(wù)。22:47，群里一陣升騰，101套，目標(biāo)達(dá)成！

晚00:08，刷屏內(nèi)容：不到最后一刻，誓不放棄！

直到4月1日凌晨，商丘建業(yè)群里仍舊傳來前線好聲音，大家似乎感覺不到疲憊，有的只是跟自己的較勁。僅31號(hào)當(dāng)日，商丘建業(yè)共計(jì)新增銷售60套。凌晨00:08，群里的互相打氣，是對(duì)3月的收官，也悄悄吹響了4月的沖鋒號(hào)。

建業(yè)物業(yè)，為豫逆行

5月3號(hào)下午，一則關(guān)于做好全市多輪核酸檢測(cè)的通告刷屏朋友圈。足不出區(qū)、居家辦公、暫時(shí)停業(yè)、封控管理……每一個(gè)字都在告訴鄭州人民，全市已經(jīng)進(jìn)入疫情防控關(guān)鍵時(shí)期。

當(dāng)大多數(shù)市民因擔(dān)心斷供斷糧而百米沖刺般地沖向商場(chǎng)，建業(yè)物業(yè)早已井然有序地投入到了新一輪的防疫抗疫工作中，用專業(yè)和速度、嚴(yán)謹(jǐn)和溫度，為業(yè)主們的居家生活續(xù)上穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

全面消殺！第一則防疫通告發(fā)出后，鄭州市各建業(yè)物業(yè)小區(qū)便迅速反應(yīng)，率先開展一輪高強(qiáng)度、無死角、全覆蓋的“硬核”消殺，從地面到墻面、從地下室到園區(qū)樓宇、從設(shè)施設(shè)備到每一個(gè)可能被觸碰到的小物品……全面筑業(yè)主牢安全防線，讓病毒無處可逃。

全程守護(hù)！建業(yè)物業(yè)第一時(shí)間聯(lián)系社區(qū)，為接下來的防疫工作提前“排兵布陣”，連夜趕制出入證，并挨家挨戶發(fā)放到業(yè)主手中，幫助業(yè)主代購(gòu)代送物資，全程守護(hù)業(yè)主居家生活。

全員核酸！為保證核酸檢測(cè)工作高效有序，建業(yè)物業(yè)主動(dòng)將工作前置，在社區(qū)發(fā)布相關(guān)通知前便已布置好現(xiàn)場(chǎng)。考慮到此次病毒易傳播的特性，各小區(qū)采取多種預(yù)防工作，通過分樓層檢測(cè)、開辟綠色通道、增加秩序維護(hù)人員等方式，最大限度避免核酸檢測(cè)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生交叉感染。

全力供應(yīng)！面對(duì)全城搶菜潮、囤糧熱的焦慮情緒，和建業(yè)物業(yè)一起行動(dòng)起來的，還有“建業(yè)+”商城。線防疫專區(qū)，協(xié)調(diào)一切物資供應(yīng)渠道，聯(lián)動(dòng)建業(yè)物業(yè)打通服務(wù)鏈條，保障全城業(yè)主物資需求的同時(shí)，也為防疫安全再添一份安心。防疫用品持續(xù)供應(yīng)，無接觸送貨到家，讓業(yè)主居家生活無憂！

2022年3月16日上午，中原建業(yè)有限公司（9982.HK）召開2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。年度業(yè)績(jī)公告信息顯示，2021年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目261個(gè)，同比增長(zhǎng)26.7%；在管面積3097萬平方米，同比增長(zhǎng)21.3%。其中，集團(tuán)在管項(xiàng)目的合約銷售額403億元（人民幣），同比增長(zhǎng)約17.4%；營(yíng)業(yè)收入達(dá)13.0億元，同比增長(zhǎng)約13.0%；凈利潤(rùn)7.7億元，同比增長(zhǎng)13.0%，凈利潤(rùn)率59.2%，達(dá)全行業(yè)第一，公司盈利能力強(qiáng)勁。

3月17日，建業(yè)新生活（9983.HK）召開2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。建業(yè)新生活全年實(shí)現(xiàn)收入35.99億元，同比增長(zhǎng)35.6%；毛利潤(rùn)11.83億元，同比增長(zhǎng)37.5%；凈利潤(rùn)6.53億元，同比增長(zhǎng)48.2%。截至2021年12月31日年度的股東應(yīng)占年內(nèi)利潤(rùn)總額人民幣6.20億元，較2020年12月31日止年度錄得45.2%的大幅增加。2021年累計(jì)每股派息0.482港元，派息額約5.0億元。

3月29日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼：00832.HK）召開2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為人民幣601.05億元，合同銷售面積約816.6萬平方米，繼續(xù)保持河南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”。

4月1日，筑友智造科技集團(tuán)有限公司（股票代碼：00726.HK）召開2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，2021年度，實(shí)現(xiàn)合同額46.69億元，同比大增119%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.85億港元，同比增長(zhǎng)91.4%，收入規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大；毛利潤(rùn)5.24億港元，同比增長(zhǎng)51.8%，盈利能力進(jìn)一步提升。

胡葆森：只能穩(wěn)健發(fā)展，必須穩(wěn)健發(fā)展！

2月14日，建業(yè)集團(tuán)舉行媒體懇談會(huì)，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO等一眾高管亮相。

面對(duì)現(xiàn)如今的行業(yè)形勢(shì)，“做少、做小、做好，才能做精、做新、做快。”老胡說，做少，是指盡量不開辟新賽道，合并或關(guān)閉以往開辟的賽道；做小，是指不再追求規(guī)模過快的增長(zhǎng)；只有做少、做小了，才能有可能做好。在這個(gè)前提下，還要做精、做新、做快。減少層級(jí)就是要快。老胡表示，建業(yè)將來更應(yīng)該在創(chuàng)新效率上下功夫，找到建業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇。

牽手中海！

建業(yè)“朋友圈”再添新伙伴！

2月18日，建業(yè)集團(tuán)與中海企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式在鄭州舉行。雙方將在房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、裝配式建筑設(shè)計(jì)、建筑工程總承包和物業(yè)管理供應(yīng)鏈及其他發(fā)展前景良好的領(lǐng)域開展深度合作。

此次戰(zhàn)略合作的成功簽約，是雙方積極探索央企民企合作共贏之路的又一次有力實(shí)踐，再為市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。未來，建業(yè)集團(tuán)將攜旗下四家上市公司與中海積極開展全方位對(duì)接合作，進(jìn)一步發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，攜手開辟新市場(chǎng)，合作迸發(fā)新力量，共同助力城市繁榮、中原出彩！

“2021河南非遺年度人物頒獎(jiǎng)典禮”

落地只有河南·戲劇幻城

2月22日晚，由河南省文化和旅游廳指導(dǎo)、河南日?qǐng)?bào)主辦的“2021河南非遺年度人物頒獎(jiǎng)典禮”在只有河南·戲劇幻城舉行。

這是河南省首次舉辦“河南非遺年度人物頒獎(jiǎng)典禮”，既是河南非遺傳承振興的創(chuàng)新之舉，又是貫徹落實(shí)文旅文創(chuàng)融合戰(zhàn)略的具體舉措。此次活動(dòng)在只有河南·戲劇幻城舉辦，再次彰顯了其作為河南文旅標(biāo)桿影響力。

建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂三合手繪小鎮(zhèn)鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)議

3月2日，建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂關(guān)于黃莊鄉(xiāng)三合手繪小鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)議。在“鄉(xiāng)村振興”“共同富?！钡谋尘爸拢p方將就嵩縣黃莊鄉(xiāng)的手繪文化、招商運(yùn)營(yíng)、生態(tài)發(fā)展等方面展開深度合作。建業(yè)新生活將依托建業(yè)大服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)，汲取嵩縣本土文化精髓，盤活村莊現(xiàn)有資源，推動(dòng)項(xiàng)目的良性可持續(xù)發(fā)展，為促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興做出自己的貢獻(xiàn)。

鄭州首批助老打車暖心車站落地建業(yè)物業(yè)小區(qū)

3月1日，鄭州首批助老打車暖心車站啟用儀式在鄭州·建業(yè)城市花園成功舉辦。

暖心車站由鄭州市各社區(qū)、建業(yè)物業(yè)與高德打車合作建設(shè)，首批共20座，覆蓋在建業(yè)物業(yè)的15個(gè)小區(qū)，包括建業(yè)城市花園、金水花園、聯(lián)盟新城、建業(yè)花園里等。未來兩年內(nèi)，將在全省建業(yè)小區(qū)鋪設(shè)500個(gè)助老打車站點(diǎn)，助力解決社區(qū)老年居民打車出行不便問題。

建業(yè)集團(tuán)與河南省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議

4月8日，建業(yè)集團(tuán)與河南省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式在只有河南·戲劇幻城舉行。雙方將在物業(yè)管理、酒店管理、園林景觀、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等方面展開全方位、多層次合作。

河南省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)是河南省國(guó)資委直屬的國(guó)有大型航空運(yùn)輸服務(wù)企業(yè)，于2013年2月在新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)管理公司基礎(chǔ)上組建成立，是河南省唯一的省屬公益類國(guó)有重點(diǎn)骨干企業(yè)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括航空運(yùn)輸及相關(guān)業(yè)務(wù)投資與管理、與航空運(yùn)輸有關(guān)的地面服務(wù)、地面代理服務(wù)及地面延伸服務(wù)等。

別離江城意氣盛，

攜劍南下佛山城。

撫卷干戈奔東西，

常望故土念親情。

思慮良久定下計(jì)，

負(fù)笈還鄉(xiāng)伴雙親。

幸得上天多眷顧，

建業(yè)傳文終來鄭。

重開云九謀立足，

意氣風(fēng)發(fā)啟新程。

孤守陣地鹿呦呦，

嘉士來歸慰平生。

三尺講臺(tái)滔滔水，

春風(fēng)化雨潤(rùn)無聲。

拾撿寒枝疏疏影，

懲惡堅(jiān)守君子風(fēng)。

雖說職場(chǎng)多磨礪，

無非耕讀如老農(nóng)。

英雄常懷千年志，

何須蹙眉長(zhǎng)短情。

仰天長(zhǎng)嘯龍鳳舞，

紫電青霜十年功。

清風(fēng)明月天朗朗，

劍驚琴鳴伴書聲。