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                  最近新聞

                  《大河財富》專題文章《解讀建業(yè)“融資密碼”》重磅投向中原民營企業(yè)界


                        10月19日,在寬大的辦公室里,胡葆森董事長接待了來訪的《大河財富》的記者萬軍偉。聞悉建業(yè)成功在國際資本市場發(fā)行企業(yè)債券3億美元,一向?qū)ζ髽I(yè)有著敏感觸覺的優(yōu)秀記者萬軍偉,認(rèn)為建業(yè)四年來的融資歷程可作為河南中小民營企業(yè)教科書式的融資范本,于是便有了這次采訪。

                        當(dāng)天,胡葆森董事長的身體有些不適,他只能站著與萬軍偉進(jìn)行交談?!八哪陙砉矠楹幽鲜袌鋈谫Y8億美金,這8億美元,究竟是怎么拿來的?”這個命題,使得談話雙方都非常有興趣。想到能為河南的中小企業(yè)提供可資借鑒的融資模式,胡葆森董事長將這四年的辛勤耕耘之路及心路歷程,一一向萬軍偉道來。

                        隨后,萬軍偉與集團(tuán)副總裁胡冰就此次企業(yè)發(fā)債的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)的溝通。

                       11月9日,《大河財富》09版刊出了《解讀建業(yè)“融資密碼”》,引起了省內(nèi)民營企業(yè)界的巨大反響。

                       將此文章登載于此,與全體建業(yè)人共同分享。

                        在融資征程上,建業(yè)又邁出了關(guān)鍵一步。

                        2010年10月,建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(832.HK)成功發(fā)行3億美元5年期固定收益?zhèn)?,票息年?2.25%,發(fā)行反應(yīng)熱烈,獲6倍超額認(rèn)購。

                        這一結(jié)果,連創(chuàng)兩項(xiàng)紀(jì)錄——中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額度最大,同類評級票息最低,再次震動資本市場。這一結(jié)果,恰逢國內(nèi)“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離之際,令人意外。

                        但在建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森看來,這并不意外?!斑@驗(yàn)證了建業(yè)戰(zhàn)略的價值所在,更顯現(xiàn)了一個企業(yè)責(zé)任與誠信的本質(zhì)?!?0月下旬的一天,剛剛回國的胡葆森略顯疲憊,但自信異常,“兩年來,盡管地產(chǎn)形勢震蕩波動,但我們上市時對資本市場的承諾全部兌現(xiàn)。”

                        從2006年引入凱德置地開始,建業(yè)在資本市場上的大踏步融資,已經(jīng)走過四載。借助多元化的融資渠道,四年以來,無論從資產(chǎn)規(guī)模還是實(shí)力水平,建業(yè)均完成了飛速的跨越,更贏得了資本市場的尊重和信賴。

                        接連成功融資背后,“建業(yè)密碼”何在?

                        3億美元發(fā)債:連創(chuàng)兩項(xiàng)紀(jì)錄

                        建業(yè)此次發(fā)債,恰逢國務(wù)院地產(chǎn)調(diào)控新國五條出臺之際,可謂意外叢生,懸念重重。

                        作為一次大規(guī)模的融資,建業(yè)在今年8月前便已著手了相應(yīng)準(zhǔn)備工作,以接受相關(guān)機(jī)構(gòu)的評級調(diào)查。8月底,國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾(S&P)、穆迪(Moody)展開了對建業(yè)的進(jìn)場調(diào)查。他們不僅要看建業(yè)的財務(wù)報表,更主要的是對建業(yè)的省域化戰(zhàn)略進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,做出獨(dú)立客觀的評價。
                        兩家評級機(jī)構(gòu)分別調(diào)查了建業(yè)的幾個地市項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上,每個機(jī)構(gòu)均用一天的時間,和高管團(tuán)隊進(jìn)行了認(rèn)真的面對面溝通,并就他們所感興趣的問題發(fā)問。建業(yè)的成績顯然令人十分滿意。在完成上述翔實(shí)的調(diào)查工作后,這兩家評級機(jī)構(gòu)對建業(yè)的企業(yè)級別和發(fā)債級別進(jìn)行了認(rèn)真而客觀的評級。

                        但是,就在所有準(zhǔn)備工作完成,建業(yè)即將于10月8日開始路演之時,9月底,一場出人意料的房地產(chǎn)強(qiáng)勢調(diào)控——新國五條出臺。其來勢之猛,令人始料不及?!跋拶J令”和“限購令”的出世,令國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢嚴(yán)峻,樓市未來預(yù)期更加撲朔迷離。

                         這令建業(yè)人隱隱約約感到擔(dān)心,而且,馬上就是“十一”黃金周了,一旦黃金周銷售業(yè)績欠佳,如果在路演時投資者隨口問起建業(yè)的黃金周銷售情況,情況難免尷尬。

                        發(fā)債前夕的這一變局,使得建業(yè)精心籌備的發(fā)債一時充滿懸念。但是,緊接著的消息,則完全打消了所有人的擔(dān)心。

                        第一個消息來自消費(fèi)者對建業(yè)的支持。在黃金周期間,建業(yè)成交套數(shù)比去年同期增加了71.8%。短短7天,簽訂購房合同者146套,正式認(rèn)購123套,兩者共計269套。在地產(chǎn)新政下觀望氛圍濃厚的黃金周,消費(fèi)者的表現(xiàn)詮釋了“物有所值”的含義。

                        而緊接著的又一個消息,則使得這次發(fā)債提前畫上圓滿句號。

                        10月8日,正式路演如期開始。此次發(fā)債的建業(yè)全球路演團(tuán)隊自我國香港開始,擬經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓,于10月15日完成發(fā)行定價。但是,在宏觀調(diào)控的非常形勢下,投資者對建業(yè)地產(chǎn)卻異??春?,認(rèn)購非常踴躍。

                        最終,路演團(tuán)隊臨時取消了波士頓的行程,于10月13日提前一天定價,原定發(fā)行規(guī)模2億至3億美元,最終以3億美元高位確定發(fā)行規(guī)模;原定定價利率區(qū)間為12.25%至12.75%,最終以12.25%低位完成定價。同時,此次發(fā)行也創(chuàng)下中國同類評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項(xiàng)紀(jì)錄,顯示了資本市場對建業(yè)的極大信任。

                        公開信息顯示,此次債券發(fā)行過程中,眾多國際知名投資基金紛紛認(rèn)購,亞洲投資者占58%,歐洲投資者占29%,美國投資者占13%。其中,77%的投資人為基金投資者,保險公司占10%,銀行占7%,私人銀行和其他投資者占6%。

                        對于剛剛?cè)诘玫?億美元,胡葆森坦言主要將用于拿地。建業(yè)地產(chǎn)的公告,也印證了這一說法。建業(yè)地產(chǎn)表示,票據(jù)所得款項(xiàng)凈額為2.905億美元,計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項(xiàng)目,3500萬美元則用于償還現(xiàn)有債務(wù),其余用于一般企業(yè)用途。而用于新物業(yè)項(xiàng)目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司,并成為其資本金,其中大部分將用于鄭州等重點(diǎn)市場的土地購置,增加土地儲備。

                        四載融資路:建業(yè)財技發(fā)力

                        若以建業(yè)引入凱德置地作戰(zhàn)略投資者為起點(diǎn),縱觀四年來建業(yè)的融資歷程,類似的大手筆比比皆是。

                        2006年10月,凱德置地宣布斥資約6.01億元,入股建業(yè)地產(chǎn)29.75%,其后的2007年8月,凱德再次動用5.18億元增持6.39%,使自己的總持股比例升至36.14%,成為建業(yè)第二大股東,對于建業(yè)的成功上市起到了重要作用。

                        2008年6月,建業(yè)在香港成功上市,開啟了中西部地區(qū)地產(chǎn)企業(yè)香港上市的“破冰之旅”,并成功募集12.65億港元資金。

                        2008年11月到2009年5月份,這個貨幣政策最寬松的時期,建業(yè)獲得了超過10個億人民幣的商業(yè)銀行貸款。

                        2009年8月,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,向私募股權(quán)基金方源資本(Fountain Vest)為首的投資團(tuán)隊定向發(fā)行總價7.65億港元附認(rèn)股權(quán)證的可轉(zhuǎn)債。


                         時隔一年之后,建業(yè)再次從資本市場上通過發(fā)債斬獲3億美元。

                        當(dāng)前房地產(chǎn)市場的客觀形勢:土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等,都沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。一些主流房地產(chǎn)商將融資環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度,現(xiàn)有的金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢:房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換,即由開發(fā)商向投資商、運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變。

                         而建業(yè)的這一角色易位,早已完成?!熬徒I(yè)的融資渠道而言,多元化的特征非常明顯?!苯I(yè)住宅集團(tuán)副總裁、財務(wù)管理中心總經(jīng)理胡冰告訴記者,“在境外資本市場,我們以股權(quán)和發(fā)債融資為主,在國內(nèi),以銀行貸款為主,除此之外,信托、期權(quán)、合資開發(fā)等多種渠道基本都用到了?!?

                         縱觀四年融資路,胡冰認(rèn)為,建業(yè)這幾年在資本市場上的融資可謂環(huán)環(huán)相扣,互為貫通,一次比一次輕松。

                         凱德置地注資后,由于品牌效應(yīng),迅速使建業(yè)在資本市場上擁有了良好的形象?!靶录悠氯俗鍪路浅?yán)謹(jǐn),而且凱德置地又是亞太區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不僅助力建業(yè)上市,而且?guī)啄陙韽奈礈p持套現(xiàn)股份,顯示了凱德置地對建業(yè)的高度認(rèn)可和信賴。這無疑會引起一種效仿。甚至有投資者聽說有凱德置地注資,連盡職調(diào)查的程序都免了,跟風(fēng)而至?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露。

                         而登陸資本市場,則是建業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債的基礎(chǔ)??赊D(zhuǎn)換債的發(fā)行經(jīng)歷,則令建業(yè)學(xué)到了很多具體操作“財技”,直接為本次發(fā)行固定收益?zhèn)於嘶A(chǔ)。

                       “盡管這次固定收益?zhèn)鶖?shù)額不低,但實(shí)際上建業(yè)投入的人力精力并不太多,不足三個月時間即完成了全部發(fā)債工作?!焙f,“從IPO初期忐忑的兩倍認(rèn)購,到如今輕松的6倍認(rèn)購,建業(yè)融資之路越來越暢通?!?

                         在境外資本市場的融資,直接注入建業(yè)住宅集團(tuán)作為資本金,則有效降低了企業(yè)負(fù)債率,大大提高了建業(yè)在國內(nèi)的融資能力。

                         在胡冰看來,在境外資本市場的一次次融資經(jīng)歷,對建業(yè)運(yùn)營管理的最大提升,在于對計劃的精準(zhǔn)把控,而這,也直接促使了戰(zhàn)略的穩(wěn)定和持續(xù)性?!懊看稳谫Y,都需要告訴投資者在未來幾年怎么花這筆錢,在既定的時間,要盡可能不出現(xiàn)偏差。這就需要精準(zhǔn)的計劃性。之前建業(yè)在這方面有一定偏差,但近年來,有相關(guān)制度和固化的流程做支撐,以及相應(yīng)的整套權(quán)責(zé)體系,建業(yè)計劃的精準(zhǔn)性大大提高。而這,反過來為再次融資提供了便利。”

                         源源不斷的資金活水,令建業(yè)以迅雷不及掩耳之勢,完成了足夠的土地儲備,也使得這家河南地產(chǎn)的龍頭企業(yè),一次次完成了規(guī)模和資本的快速積累,利潤更是數(shù)倍增加。

                         尤其是從2008年下半年開始,洛陽、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽、濟(jì)源、鄭州、駐馬店等地,均出現(xiàn)了建業(yè)迅猛拿地的身影,或取得地產(chǎn)公司控制權(quán),或聯(lián)合開發(fā),或獨(dú)自摘地,粗略統(tǒng)計結(jié)果表明,在2008年下半年及2009年一年的時間,建業(yè)增加了1000萬平方米的土地庫存。

                         建業(yè)頻繁拿地不僅說明其省域化戰(zhàn)略正加速向縱深推進(jìn),更說明打通資本通道后,其資金運(yùn)轉(zhuǎn)更加良性,由此夯實(shí)了新一輪發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)。

                         可持續(xù)發(fā)展:遠(yuǎn)見與戰(zhàn)略的價值

                         公開信息顯示,短短四年間,建業(yè)從國際資本市場拿回8億美元。近年來,國際金融環(huán)境欠佳,融資能力往往成為民營企業(yè)尤其是中小型民營企業(yè)發(fā)展乃至存亡的關(guān)鍵。放眼河南,招商引資的成果固然可喜,而如建業(yè)這般立足本土又融通海外資本市場的企業(yè)也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業(yè)的接連融資成功,憑借的不僅僅是一時的“財技”,亦非簡單四載資本市場上成功經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制累加,最為根本者,是一個企業(yè)更長久的本質(zhì)所系。

                         關(guān)于建業(yè)的融資密碼,胡葆森更愿意歸于“最關(guān)鍵在于企業(yè)本質(zhì)上,我們愿意做一個好人?!?

                         胡葆森董事長口中的企業(yè)本質(zhì),以及做一個好人的樸素含義,若從狹義理解,在于以誠信充分贏得別人的信賴與認(rèn)可;若從廣義闡釋,則為擁有可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)見和戰(zhàn)略。而這,也成為建業(yè)屢屢融資成功的最重要武器。

                         以建業(yè)的融資主渠道境外資本市場為例,2009年,建業(yè)擬發(fā)行7.65億港元可轉(zhuǎn)換債。當(dāng)消息傳出后,方源資本主動找到建業(yè),令人意外地表示將獨(dú)力買下這部分債券。這家私募股權(quán)基金在對建業(yè)做盡職調(diào)查時,甚至財務(wù)數(shù)據(jù)都沒看,僅僅從風(fēng)險上進(jìn)行了把控。

                      “他們在我們上市前就跟蹤了解過,經(jīng)過了一年的觀察期后,認(rèn)為建業(yè)質(zhì)地不錯,具備很好的投資價值,而且建業(yè)在資本市場上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認(rèn)為建業(yè)的房子賣得太便宜?!焙硎荆百Y本市場其實(shí)也很小,一個好的口碑非常重要?!?

                          一個引人注目的細(xì)節(jié)是,2008年,金融危機(jī)的沖擊下,剛剛完成上市的建業(yè)市場形勢不佳,盡管股票表現(xiàn)并不十分搶眼,但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續(xù)兩年做到了分紅。

                         事實(shí)上,廣義的可持續(xù)戰(zhàn)略,是建業(yè)贏得資本市場認(rèn)可和尊重的真正原因。

                       “我們是在資本市場挖了一個渠,但這個渠,建業(yè)挖了18年才通,而且活水越流越多。”胡葆森告訴記者。

                        “因?yàn)榻杞o你錢、買你股份的人,都不是短期行為。他們不僅沒見過你,甚至連河南都沒聽說過,但是憑什么相信你?只有你未來的可持續(xù)發(fā)展能力?!?

                         在胡葆森董事長看來,一個企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力,源于麥肯錫所稱的“7S”,即結(jié)構(gòu)、制度、風(fēng)格、員工、技能、戰(zhàn)略、共同的價值觀等七個基本面——這也是一個企業(yè)最終比拼的東西。

                         一言以蔽之,建業(yè)融資之功,更在“詩外”。從上個世紀(jì)90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信,到如今贏得國際資本市場上的尊重和信賴;從大規(guī)模拿地儲備彈藥,到琢玉行動提升品質(zhì);從向農(nóng)民學(xué)習(xí)過冬的智慧,到胡氏經(jīng)營哲學(xué)的風(fēng)行;從省域化戰(zhàn)略的初步探路,到十多年堅守為建業(yè)贏得尊重……從多個方面,建業(yè)的“詩外功夫”,可謂趨近完美。

                         接連融資成功,不僅為建業(yè)未來發(fā)展奠定了堅實(shí)保障,更驗(yàn)證了一個地產(chǎn)企業(yè)的至真品質(zhì)與穩(wěn)健本性。

                       (萬軍偉,《大河報?大河財富》記者)