建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國房地產(chǎn)上市公司百強第21位

建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效五強

      6.5%年利率，國內(nèi)地產(chǎn)公司融資新標桿

      繼2013年1月發(fā)行2億美金債券后，5月22日，建業(yè)地產(chǎn)（832. HK）成立21周年之際，于香港再次成功發(fā)行5年期4億美元無抵押美元債券。引人注目的倒不是其4億美元、約相當于25億元人民幣的融資額，而是其債券年利率僅為6.5%。

      熟悉國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，受宏觀調控等影響，地產(chǎn)企業(yè)融資較難且成本普遍較高，年利率10%以上非常正常，而國內(nèi)銀行貸款基準利率目前5年期為6.4%，10年期則為6.55%，同時有土地或在建工程抵押，項目貸款專款專用等限制。

      因此，建業(yè)地產(chǎn)此次無抵押融資6.5%的年利率，實質上優(yōu)于國內(nèi)中長期銀行貸款的利率。

      需要特別指出的是，這樣的利率在所有中國民企非投資級地產(chǎn)公司中，與建業(yè)地產(chǎn)擁有類似債券評級（B1/BB-）的所有美元固定利息債券里，也是利率最低的。同時，基于對公司良好發(fā)展的信心，國際著名評級機構標準普爾在本次債券發(fā)展過程中主動調高債券評級，由此前的B+提升至BB-。

      例如，今年3月26日，綠城中國發(fā)行3億美元5年期美元債券，利率為8.5%;廣州富力1月30日發(fā)行2億美元7年期美元債券，利率為8.75%。

      同時，在所有中國民企非投資級地產(chǎn)公司發(fā)行的美元固定利息債券里，若不分債券評級、年期多少，6.5%的利率也屬非常低，只略高于SOHO中國2012年10月31日發(fā)行的一筆6億美元債券5.75%的利率。

      而若縱向比較，這筆債券融資的利率實際上還是建業(yè)地產(chǎn)自2008年踏入境外資本市場以來，債券融資成本最低的一次。

      數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本呈持續(xù)下降態(tài)勢。比如，2010年10月14日，建業(yè)地產(chǎn)首次在香港發(fā)行五年期美元債券3億美元，利率高達12.25%；2012年4月12日，其又發(fā)行了1.75億新加坡元的2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.75%；2013年1月21日，在港發(fā)行的2億美元2020年到期美元債券，年利率也有8%。

      基于此，建業(yè)地產(chǎn)此番不僅自身打開了一個低成本發(fā)債融資的新局面，還樹立了一個國內(nèi)地產(chǎn)公司海外債券融資的新標桿。

      五年前，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾形象地比喻成功上市是考進了大學，建業(yè)需要用4年時間才能從資本市場畢業(yè)。針對本次資本市場的熱捧，胡葆森表示：“這也意味著建業(yè)正式從資本市場本科畢業(yè)?！?

      低成本融資的效果是顯而易見的。例如，2010年其3億美元債券年利率為12.25%，以年利率6.5%的資金提前贖回，則粗略匡算可節(jié)約財務費用0.23億美元，折合人民幣1億多元。

      “目前人民幣升值步伐在加快，對美元匯率已創(chuàng)新高，所以，這4億美元兌換成人民幣進入國內(nèi)項目后，未來再以美元還回去，當中可享有匯兌收益，因而，其實際融資成本最終可能還要低于6.5%的年利率。”一位業(yè)內(nèi)人士認為。

      持續(xù)盈利，穩(wěn)定增長，低利率融資的建業(yè)式啟示

      一個問題隨之而來，即建業(yè)地產(chǎn)為何能拿到這么低的融資利率？

      全球執(zhí)行超低利率的大環(huán)境，及由此推動的海外債券市場的紅火，或是一大外因。

      “為刺激經(jīng)濟復蘇，各國紛紛實施貨幣寬松政策，尤其是日本今年以來的量化寬松政策，使得全球資金市場利率超低，而國內(nèi)資金成本較高，IPO也暫停，于是不少企業(yè)紛紛轉而向海外債券市場融資，推動了債市繁榮?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

      通常，企業(yè)在債券市場融資成本的高低與其信用評級等密切相關，評級越高成本越低。但由于國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫爭議不絕于耳，地產(chǎn)公司受實力等綜合因素影響，信用評級普遍在A級以下，多為B1至BB之間，其債券融資成本自然較高，被市場視為高收益?zhèn)?

      而在全球低利率背景下，即便是高收益?zhèn)?，其利率也呈走低趨勢。比如?007年~2011年，國內(nèi)地產(chǎn)商海外發(fā)債利率普遍在10%以上，而進入2012、2013年后，從各公司的融資情況看，利率已呈明顯下降態(tài)勢，尤其是近期，不少公司的融資成本在8%~9%。對此，已有數(shù)次海外發(fā)債融資經(jīng)驗的建業(yè)團隊很早就提前準備、周密布局，最終選在5月下旬發(fā)債，并獲成功。

      當然，從核心因素講，這與建業(yè)自身在境外資本市場的既往良好表現(xiàn)有關。

      一位權威人士告訴記者，海外資本市場非常成熟，投資機構們都有自己的風險收益模型，其專業(yè)與精明無需多言，能讓它們以較低的成本向國內(nèi)企業(yè)融資，一定有其專業(yè)判斷。

      事實是，自2008年登陸香港聯(lián)交所，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績一直呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。

      以其近三年的業(yè)績表現(xiàn)為例，2010年主營收入為45.16億元，凈利潤5.8億元；2011年，收入為66.38億元，合同銷售收入則為81.2億元，凈利潤增長至7.43億元；而到了2012年，雖當年63.46億元的收入與上年基本持平，但合同銷售額卻突破100億元，達到了103.5億元，凈利潤也沖至8.7億元。

      而從整體上看，建業(yè)每年的復合增長率則在20%左右，這一點對投資者無疑具有很強的吸引力。

      同時值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)還相當注重對投資者的回報。記者注意到，其上市以來已數(shù)次分紅，較高的一次每股分紅0.1元，若按其股價計算，收益率還是比較可觀的。而此前，其也曾發(fā)行過的債券，均讓投資者取得了不錯的收益和溢價。

      由此不難看出，建業(yè)地產(chǎn)在資本市場和投資者那里，已樹立了自己財務穩(wěn)健的良好形象，而這與債券市場多數(shù)投資者追求適度高收益的風格自然契合。

      更重要的一個因素則是，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略與李克強總理當前大力推行的新型城鎮(zhèn)化建設正好吻合，從而有效消除了投資者對潛在政策風險的擔憂。

      2008年建業(yè)上市時，省域化戰(zhàn)略、深耕中原是建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森講給投資者的一個能聽得懂的故事，而5年后的今天，該故事已變?yōu)楝F(xiàn)實，建業(yè)已完成河南18個地市的布局，并進入20多個縣級市場，以較好的業(yè)績證明了該戰(zhàn)略的正確。

      而中央政府換屆之后，國家大力推進新型城鎮(zhèn)化，面對國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)公司廣度有余而深度不足的情況，符合政策鼓勵方向的建業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略特色隨之凸顯，國務院參事室曾二度來建業(yè)調研城鎮(zhèn)化建設，其未來較大發(fā)展?jié)摿σ采顬橥顿Y者認可，由此成了香港內(nèi)房股的“城鎮(zhèn)化”第一股。

      加之發(fā)債后能降低財務成本、推動公司在售物業(yè)面積增加，使公司步入更良性發(fā)展軌道，因而，建業(yè)地產(chǎn)4億美元發(fā)債計劃一出即應者云集，并不出人意料。

      據(jù)了解，5月22日，建業(yè)發(fā)債雖因香港發(fā)布黑色暴雨預警休市半天延至中午十二點才開始，但下午不到5個小時時間內(nèi)，認購量就迅速達到了預定額的4倍以上，從而為其以更低成本發(fā)債奠定了牢固基礎。

      資本助推戰(zhàn)略縱深發(fā)展，建業(yè)謀定地產(chǎn)“下半場”大局面

      本次發(fā)行年利率6.5%的美元債券后，其是否還有后續(xù)發(fā)債計劃以置換出成本較高的融資？

      “在贖回2010年債券后，除不能贖回的可轉債之外，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沒有高于10%的美元債券了。公司下一步的融資計劃將視資本市場狀況及企業(yè)需要而定?！苯I(yè)地產(chǎn)執(zhí)行副總裁、首席財務官胡冰說。

      某種程度上，其是否繼續(xù)發(fā)債、何時發(fā)，已并不重要，關鍵的是20多億元長期資金進入，對其省域化戰(zhàn)略向縱深加速推進將起到明顯助推作用。

      行業(yè)權威人士透露，目前中國房地產(chǎn)大局已在資本及規(guī)模實力驅動下步入分化和優(yōu)勝劣汰的下半場。在這場角逐中，贏得資本的先手是保障戰(zhàn)略發(fā)展、產(chǎn)品和服務升級的關鍵。建業(yè)在資本市場的無往不利，與戰(zhàn)略縱深發(fā)展已經(jīng)形成了良性的相互支撐局面。目前，建業(yè)正發(fā)力進駐縣級城市市場，并全力完善包括酒店、商業(yè)、教育等資源在內(nèi)的大服務體系。

      這兩次發(fā)債融資也意味著，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略快馬加鞭的時刻到了。

      從目前的情況看，隨著國家鼓勵發(fā)展新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設等，上述進程可能加快。

      “本次發(fā)債有兩個突出的感受，其一，國際資本市場非常成熟、客觀，鼓勵你做好人好事，為好企業(yè)發(fā)獎狀和獎金，本次低息發(fā)行票據(jù)，可以視作資本市場發(fā)的一個獎狀。其二，建業(yè)一貫堅持守信用、負責任的企業(yè)文化，并以長期判斷指導企業(yè)行為，這種堅持得到了資本市場的認可。上市五年來，建業(yè)每一年都兌現(xiàn)了對資本市場承諾，低息發(fā)債也可謂一個自然而然的結果。”建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森說。

      上市五年，順利畢業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)不僅在資本市場樹立了一個標桿；也在穩(wěn)健發(fā)展中創(chuàng)造了一個不大不小的傳奇；它的歷程也必將成為企業(yè)如何成功獲得資本市場認可的一個案例和教材。